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德邦证券：周观REITs2023年9月第1周：上交所优化REITs发行交易机制 2023-09-03

admin2023-09-03 17:30 56人已围观 下载完整内容

简介投资要点：上交所优化REITs发行交易机制。上交所8月29日发布关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知。通知称，基础设

投资要点：

上交所优化REITs发行交易机制。上交所8月29日发布关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知。通知称，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。后续上交所将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性。

九州通REITs开展申报工作。9月1日，九州通召开2023年半年度业绩说明会表示，九州通在各级政府相关部门的支持下，正在持续开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作；公司拟以拥有的约330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行公募REITs，现已完成项目申报初稿，根据湖北省发改委的指示，已于8月份正式提交申报文件，启动了正式申报程序。

市场表现方面，本周REITs市场下行，中金安徽交控REIT（2.90%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.64%，REITs总指数下跌0.45%，产权REITs指数下跌0.83%，经营权REITs指数上涨0.19%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.67个百分点，跑输中证全债指数0.38个百分点，跑输南华商品指数2.86个百分点。细分类别方面，中金安徽交控REIT、华夏合肥高新产园REIT、中航京能光伏REIT领涨，涨跌幅分别为2.90%、2.16%、0.84%。东吴苏园产业REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-3.03%、-2.33%、-2.14%。本周大宗交易成交额总计0万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0%。

相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、-0.01和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、-0.04和0.03；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.04和0.05。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.321。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.12、0.15、0.21和0.12。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.16、0.3、-0.06、-0.04、-0.43和-0.15。REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路REIT、华安张江光大园REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.13、0.11和0.11。近20日中，鹏华深圳能源REIT、博时招商蛇口产业园REIT和红土创新盐田港REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.28、0.25和0.16。

流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.2亿元，环比上周上升8.3%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.01和1.2亿元，环比上周分别变化了11.1%和3.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.08、0.46、0.41、0.43、0.18、0.65亿元，环比上周分别变化了20.5%、18.0%、12.8%、-2.6%、-14.5%、-1.9%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.7%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.76亿份，环比上周上升6.1%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.6和0.16亿份，环比上周分别变化了8.2%和-1.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.32、0.05、0.11、0.16、0.03、0.09亿份，环比上周分别变化了15.3%、13.3%、11.1%、-3.0%、-20.1%、-2.2%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比42.0%。换手率方面，本周REITs换手率为6.0%，环比上周上升27.5%，产权和经营权换手率分别为7.4%和3.0%，环比上周分别变化了11.4%和-8.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为8.0%、4.7%、5.4%、9.3%、5.2%、2.4%，环比上周分别变化了27.5%、18.6%、10.7%、-12.1%、-13.6%、-4.2%。

估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.73；华夏杭州和达高科产园REIT的估值收益率最高，为5.92%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.05；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.91%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.01；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.22%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.02；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.3%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.14；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.26%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.54；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.86%。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。

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