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首创证券：房地产行业简评报告：持续聚焦核心城市，高信用房企投资强度有所下滑

admin2023-06-15 08:32 77人已围观下载完整内容

简介百强房企拿地增速回升，持续聚焦核心城市。2023年1-5月百强房企新增土地货值10620亿元，累计同比-9.9%；新增土地金额5129亿元，累计同比-3.6%；

百强房企拿地增速回升，持续聚焦核心城市。2023年1-5月百强房企新增土地货值10620亿元，累计同比-9.9%；新增土地金额5129亿元，累计同比-3.6%；新增土地建面5197万方，累计同比-10.9%；新增土地均价9870元/方，累计同比8.3%。地价相对平稳的背景下，新增土地均价的抬升，房企投资结构进一步向核心城市转变。金额入榜门槛方面，2023年1-5月TOP10入榜门槛为123亿元，同比变化1.9%；TOP20入榜门槛为59亿元，同比变化-20.8%；TOP30入榜门槛为37亿元，同比变化-16.6%；TOP50入榜门槛为24亿元，同比变化1.3%；TOP100入榜门槛为13亿元，同比变化18.9%。TOP20和TOP30门槛同比增速下滑明显，排名在10-30腰部房企投资能力有所下降。而TOP100拿地金额门槛大幅上行，地方城投、地铁及建筑类央国企纷纷在土地市场有所斩获。

高信用房企投资强度下滑明显，华润置地累计拿地金额领先。单月拿地金额方面，2023年5月高信用房企单月拿地金额644.6亿元，同比多增248亿元；中信用房企单月拿地金额4.3亿元，同比少增55.2亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比-2.8%，中信用房企拿地金额累计同比-7.8%，降速均较2022全年有所放缓。23年2月以来中信用房企重回土拍市场，拿地金额于4月创新高，5月同比少增明显。投资金额强度来看，2023年1-5月高信用房企投资强度为19.6%，较2022全年变动-11.6%；中信用房企投资强度为7.6%，较2022全年变动0.3%。22-23年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为滨江集团、建发房产、华润置地、越秀地产和绿城中国，分别为40%、39%、35%、30%和26%。高信用房企投资强度下滑明显，中信用房企投资强度小幅提升，仍处于低位区间。

投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。

持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

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