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中银证券：房地产行业2024年2月月报：淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫

admin2024-03-15 21:30 68人已围观下载完整内容

简介核心观点新房：2月逢传统春节，叠加房企推盘积极性较弱，整体新房成交量如期下降。2月39.5%，同比-63.8%，同比降幅较上月扩大了49.0pct。1-2月累计

核心观点

新房：2月逢传统春节，叠加房企推盘积极性较弱，整体新房成交量如期下降。2月39.5%，同比-63.8%，同比降幅较上月扩大了49.0pct。1-2月累计新房成交面积同比-39.6%。3月供求较40城新房成交面积环比-2月有望修复，预计新房成交环比持增，但考虑到去年高基数原因，同比或仍然承压，出现“小阳春”概率不大。根据克而瑞调研，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平，环比+124%，同比-60%。

从各城市能级来看，不同能级均呈现同环比齐降态势。1）一线城市63.9%，同比降幅较上月扩大了61.1pct；1-2月累计新房成交面积同比-34.5%。其中北京、上海、深圳市场热度2月新房成交面积环比-60.2%，同比-大幅回落，新房成交面积同环比跌幅均在6成以上。根据克而瑞监测的数据，北京、上海、深圳春节假期表现平淡，北京重点监测项目案场平均单盘周度到访量80组左右，低于平日100-120组的来访水平；上海重点监测项目春节期间来访组数由节前500组降至160组，而认购套数由25套降至20套；深圳成交量仍处低位，来访仍以存量客户为主。广州新房成交面积环比-28%，同比-55%，跌幅略小于京沪深，但市场延续低迷行情。2）二线城市2月新房成交面积环比-43.8%，同比-69.4%，同比降幅较上月扩大了53.0pct；1-2月累计新房成交面积同比-44.9%。同环比来看，二线城市全线飘绿。3）三四线城市比-51.2%，同比降幅较上月收窄了27.0pct；1-2月累计新房成交面积同比-33.0%。三四线返乡置业较弱，仅温州2月新房成交面积243.6万平，环比-13.7%，同和韶关新房成交同环比正增长，其余城市同环比均出现不同幅度的下跌。

二手房：春节错位影响下2月二手房成交同比增速大幅下降。2月18城二手房成交面积环比-50.8%，同比-50.4%，同比增速较上月下降成交面积环比增速分别为-48.9%、-49.5%、-55.2%，同比增速分别为-52.3%、-49.7%、-48.1%，同比增速较上月103.5pct；1-2月累计二手房成交面积同比-5.3%。2月一、二、三四线城市二手房分别下降116.4、91.7、116.2pct；1-2月一、二、三四线城市累计二手房成交面积同比增速分别为-10.0%、-8.2%、7.8%。环比来看，受春节假期影响，所有我们跟踪的城市成交均呈回落走势，杭州、金华等跌幅居前，较1月下降约7成。同比来看，由于春节错期，我们跟踪的所有城市成交均不及去年2月。北京、杭州、厦门、金华成交显乏力，同比跌幅超50%。

库存与去化：库存规模与去化周期环比均扩大。截至2月底，下降3.1%；整体去化周期为18.6个月，环比上涨1.9个月，同比上涨5.3个月。具体来看，2月我们跟踪的所有城市12城新房库存面积为1.22亿平，环比上涨0.5%，同比去化周期环比均拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

土地市场：2月全国（300城）成交土地建面环比-21%，同比-17%，同比增速较1月下降27pct；其中住宅用地成交建面环比-55%，同比-44%。受春节假期的影响，土地市场供地节奏明显变缓。市场热度方面，2月全国住宅类用地平均溢价率4.05%，环比上升0.03pct，主要得益于北京和杭州热点地块占比增加，溢价率环比持续提升。不过，仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。

房企：1）销售：市场预期支撑不足、需求及购买力低迷、叠加春节假期影响、房企推盘量较低，百强房企2月销售同比降幅大幅扩大。百强房企2月全口径销售额1912亿元，同比-61.8%（前值：-36.0%）；权益口径1364亿元，同比-62.3%（前值：-34.7%）。百强房企1-2月全口径销售额4544亿元，同比-50.5%；权益口径销售额3220亿元，同比-50.8%。TOP20房企中，2月单月无房企销售额正增长，各房企同比降幅均超过四成。2）拿地:百强房企2月拿地金额820亿元，同比-12.7%；拿地建面986万平，同比-34.0%；拿地楼面均价8317元/平，同比+32.3%；拿地强度从1月的31%提升至43%，同比+24pct。具体来看，2月土地投资较多的房企有：华润（拿地金额128亿元，拿地强度137%）、中建壹品（101亿元，279%）、湖北文旅集团（52亿元）、城建集团（48亿元，285%）。2月，受春节假期因素影响，多城供地尚未开启，土地成交规模同比下滑。但在合肥、杭州、北京、深圳等核心城市月末拍地之下，百强房企拿地积极性略有提升。此外，主流房企中1月并未拿地的中海、保利、龙湖、越秀等央国企也在本月在核心城市积极纳储。从累计来看，百强房企1-2月拿地金额1540亿元，同比+13.4%；拿地建面2753万平，同比+2.2%；在核心城市集中供地和土拍限价取消的影响下，拿地楼面均价5595元/平，同比+11.0%；拿地强度34%，同比+19pct。具体来看，1-2月累计土地投资较多的房企有：华润（拿地金额147亿元，拿地强度71%）、中建壹品（123亿元，261%）、滨江集团（88亿元，54%）、城建集团（70亿元，202%）、招商蛇口（70亿元，33%），拿地金额排名靠前的房企仍以央国企和优质区域深耕型的民企为主。3）融资：2月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计328亿元，同比下降31%，环比下降43%，平均发行利率3.47%，同比下降0.87个百分点，环比提升0.21个百分点。珠江实业、苏高新、铁建、北京城建发行国内债券规模较大，分别发行27、16、15、15亿元。24年年内（3-12月）国内外债券到期规模为6545亿元，其中3、4、6、8月为到期小高峰，到期规模均超740亿元。3月以下房企面临较大国内外债券到期压力：保利（71亿元）、恒大（68亿元）、金地（61亿元）、苏高新（55亿元）、铁建（50亿元）。

政策：2月以来，中央各部门对房地产积极表态，释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复。1）2019年以来央行最大降息落地。2月20日5年期以上LPR为3.95%，较上月降低25BP，为2019年8月我国LPR形成机制改革以来最大单月降幅，这也带动了房贷利率下行，利于减少居民购房支出，促进房地产市场平稳修复。根据贝壳研究院，2月百城首套、二套房平均房贷利率分别为3.59%、4.16%，均较1月下降25BP，同比分别回落45、75BP，整体房贷利率已处于历史较低水平。2）多地积极推进房地产融资协调机制落地工作。根据住建部，截至3月上旬，31个省312个城市已建立了房地产融资协调机制，涉及项目超6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底已通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。3）2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：住房发展规划和年度计划是建立国务院发布“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。4）3月5日，项目“白名单”是当前支持房企融资的主要方式之一，除此以外，债券融资方面也应当有更加实质性的支持，2024年政府工作报告。a）着重提及房地产风险化解工作。我们认为通过融资协调机制推送房地产一方面能维稳市场信心，另一方面，今年到期规模较大，能及时借新还旧也是防止大规模违约的方式之一。b）提及“加快构建房地产发展新模式”。新模式从22年政府工作报告中的“探索”到如今的“加快构建”，当前行业新模式的内涵已逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向。c）提及完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强。5）3月9日，住建部部长倪虹指出将聚焦稳市场、防风险、促转型这三个方面指导城市政府用好调控自主权。6）3月7日，易纲在全国政协会议上建言房地产预售资金新机制，允许房企合规使用预售账户资金，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。我们认为，此项建议有利于解决房企流动性困难，确保交付并过渡至现房销售模式，在确保资金合规使用的情况下，有助于开发商稳定经营。地方层面，北京、深圳2月限购政策持续优化；2月28日，香港全面取消了住宅物业需求管理措施，包括买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。住宅物业需求管理措施2010年11月推出，2023年10月曾进行过一次减税，但楼市一直未见起色。本次全面取消，将大幅降低房产交易成本和持有成本，新政后，非香港本地购房客在香港买房只需要最基础的从价印花税，税率将从相当于打九折，这一定程度上刺激楼市交易活动，预计将释放部分过去被限制的购买力，对原本购买大湾区或15%减至100港元至最高成交价的4.25%，较政策前存在一定虹吸效应。

投资建议：

整体而言，我们认为近期各类中央的表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。

现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

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