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中银证券：房地产行业第49周周报：新房二手房成交环比下降，融资政策支持力度持续加大

admin2023-12-11 14:35 103人已围观下载完整内容

简介新房成交面积环比由升转降，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。核心观点新房成交面积环比由升转降，同比降

新房成交面积环比由升转降，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。

核心观点

新房成交面积环比由升转降，同比降幅扩大。40城新房成交面积为268.1万平方米，环比下降25.0%，环比降幅较上周扩大了44.9个百分点，同比下降29.7%，同比降幅较上周扩大了26.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-52.8%、-10.2%、-22.1%，同比增速分别为-37.8%、-24.1%、-34.0%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了69.7、13.5、9.1个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄。18个城市成交面积为166.2万平方米，环比下降7.0%，环比降幅较上周扩大了6.3个百分点，同比上涨17.6%，同比增幅较上周缩小了19.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.9%、-4.2%、-11.9%，同比增速分别为50.4%、1.6%、24.2%。一、二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了11.8、17.0、33.4个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为10061万平方米，环比增速为0.5%，同比增速为-4.8%。去化周期为17.4个月，环比减少0.1个月，同比提升5.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.5、15.7、57.0个月，一线城市环比提升0.1个月，二、三四线城市环比分别降低0.2、3.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升1.0、6.4、29.2个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为6326.2万平方米，环比上涨1.3%，同比下降19.6%；成交土地总价为1278.7亿元，环比上涨27.8%，同比下降28.3%；成交土地楼面均价为2021元/平，环比上涨26.2%，同比下降10.8%；百城成交土地溢价率为3.2%，环比上涨0.1个百分点，同比下降1.7个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为134.9亿元，环比上升11.6%，同比下降33.4%。总偿还量为71.2亿元，同比上升21.8%（前值：90.6%），环比下降57.5%；净融资额为63.6亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.7%，较上周上升1.2pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周上升2.0pct。房地产板块PE为11.19X，较上周下降0.41X。北上资金对电子、电力设备、有色金属加仓金额较大，分别为32.78、11.74、9.59亿元。对房地产的持股占比变化为-0.79%（上周为-0.84%），净卖出0.75亿元（上周净卖出3.23亿元）。

投资建议

本周，需求端政策方面，苏州自12月1日起实施购房契税补贴；同时，据观察者网等多家媒体报道，苏州新房销售降价幅度不受限制。我们认为，这短期内将有利于房企通过降价促销的方式更快回笼资金，同时减少烂尾楼的情况，但最终销售与去化情况如何，还需要等待市场进一步的检验，长期来看，也仍然需要解决市场需求的根本问题。温州发布多条支持措施，包括探索“房票”抵首付、二套房公积金贷款首付比例由40%降至30%等，均有助于一定程度上缓解购房者资金压力。

此外，根据我们的不完全统计，自11月17日央行等部门召开金融机构座谈会，明确要求“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求后”，已有中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、邮储银行、光大银行、广发银行、浙商银行、中信银行等多家银行密集与房企召开座谈会，对接房企融资需求。从信号意义来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。我们认为后续融资的实际落地才能对房企起到最有力的支持作用，银行或将一视同仁，以项目风险评估、资金封闭运行为风控模式，来决定是否给予贷款，从而实现行业的稳定发展和风险可控。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

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