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中银证券：房地产行业第47周周报：新房成交环比持续增长；深圳放宽普宅认定标准及二手房首付比例

admin2023-11-28 10:32 66人已围观下载完整内容

简介新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大，其中一线城市成交同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄，其中一线城市成交同比增幅扩大；土地市场环比量价齐

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大，其中一线城市成交同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄，其中一线城市成交同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。

核心观点

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；其中一线城市成交同比降幅收窄。40城新房成交面积为294.5万平方米，环比上涨6.3%，环比增幅较上周扩大了2.4个百分点，同比下降19.3%，同比降幅较上周扩大了0.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为19.4%、3.2%、2.4%，同比增速分别为-9.8%、-18.7%、-30.1%。一线城市同比降幅较上周收窄了2.3个百分点，二、三线城市降幅较上周分别扩大了2.0、0.2个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；其中一线城市同比增幅扩大。18个城市成交面积为178.0万平方米，环比下降2.8%，同比上涨22.2%，同比增幅较上周缩小了0.6个百分点。一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为3.3%、-0.2%、-15.0%，同比增速分别为35.7%、13.7%、26.9%。一线城市同比增幅较上周扩大了21.5个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了12.5、2.3个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9935万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-5.1%。去化周期为18.2个月，环比提升0.1个月，同比提升5.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、16.6、65.0个月，一、三四线城市环比均降低0.1个月，二线城市环比提升0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升4.1、6.7、35.3个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。百城成交土地规划建筑面积为4120.7万平方米，环比提升76.3%，同比下降34.0%；成交土地总价为795.3亿元，环比提升117.9%，同比提升13.0%；成交土地楼面均价为1930.1元/平，环比提升23.6%，同比上涨71.0%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比上涨0.03个百分点，同比下降3.6个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为173.4亿元，环比上升138.8%，同比上升58.4%。总偿还量为125.0亿元，同比上升57.8%（前值：61.1%），环比下降25.3%；净融资额为48.4亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.2%，较上周提升4.5pct，房地产行业相对收益为5.0%，较上周提升4.8pct。房地产板块PE为12.21X，较上周提升0.45X。本周（11.20-11.24），北上资金对医药生物、汽车、交通运输加仓金额较大，分别14.59、13.80、7.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.78%），净买入7.05亿元（上周净卖出2.20亿元）。

投资建议

本周，深圳放宽普通住房认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力。1）普宅标准调整取消了“实际成交总价低于750万元”的限制。2）二套房最低首付比例由原来的普宅70%、非普宅80%统一调整为40%。当前背景下，虽然不能期待一线城市政策起到扭转形势的作用，但是对于市场信心的提振是有一定的积极效果。同时，在9月取消非户籍家庭首套房限制的基础上，长沙优化家庭改善性购房政策，取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无144平以上改善性住房可购买1套。

此外，房地产融资端政策近期不断推出，金融监管机构提出“三个不低于”（即各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；对非国有房企贷款增速不低于本行增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），对各所有制房企一视同仁，满足其合理融资需求，另据观察者网等媒体报道，监管机构拟设立“50家房企融资白名单”。我们认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，以上政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

我们认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

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