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中银证券：房地产行业第25周周报：新房二手房成交同环比均大幅下滑，5年期LPR时隔10个月再下调

admin2023-06-27 08:30 49人已围观下载完整内容

简介本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。核心观点本周新房成交环比由正转负，同比增速

本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。

核心观点

本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。43城新房成交面积为297.6万平，环比下降4.6%，同比下降55.3%，同比降幅较上周扩大了10.0个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-16.9%、-7.9%、-7.3%，同比增速分别为-41.8%、-60.8%、-26.8%，同比降幅较上周分别扩大了13.4、13.1、10.7个百分点。15城二手房成交面积为106.3万平，环比下降33.2%，同比下降32.4%，同比增速较上周下降了33.9个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-25.9%、-36.9%、-35.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为-29.7%、-40.1%、18.2%，同比增速较上周分别下降了32.4、31.1、82.8个百分点。

端午假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023年端午假期（2023.6.22-2023.6.24）43城新房成交面积75.5万平，同比增长4%，较2021年同期下降44%，较2020年同期下降69%；其中一、二、三线城市同比增速分别为2%、43%、-61%。2023年端午假期15城二手房成交面积7.31万平，同比增长53%，较2021年同期下降13%，较2020年同期下降38%；其中一、二、三线城市同比增速分别为56%、2%、498%。?新房库存面积同环比均有所下降，去化周期环比有所上升，同比有所下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比下降0.3%，同比下降2.7%，去化周期为14.8个月，环比上升1.3个月，同比下降1.2个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为1.0%、-1.6%、0.0%，同比增速分别为4.8%、-14.1%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为11.2、13.1、13.6个月，环比均上升0.8个月；一线城市同比下降4.1个月，二、三线城市同比上升0.6、1.3个月。

土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为2361万平，环比上升13.5%，同比下降23.2%；成交总价679亿元，环比上升88.8%，同比上升54.5%；楼面均价2878元/平，环比上升66.4%，同比上升101.3%；土地溢价率为7.00%，环比上升1.3个百分点，同比上升4.1个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为100.9亿元，同比下降3.6%，环比下降17.7%；总偿还量为50.1亿元，同比下降60.3%，环比下降40.6%；净融资额为50.8亿元。其中国企国内债券总发行量为94.9亿元，同比上升2.6%，环比上升25.7%；总偿还量为26.8亿元，同比下降69.2%，环比下降63.0%；净融资额为68.1亿元。民企国内债券总发行量为6.0亿元；总偿还量为23.3亿元；净融资额为-17.3亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降4.9pct；相对沪深300收益为-2.2%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为13.81X，较上周下降0.68X。北上资金对机械设备、国防军工、电子加仓金额较大，分别为33.42、19.66、15.30亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为-0.06%），净买入-7.14亿元（上周净买入-4.69亿元）

投资建议

6月20日5年期以上LPR下降10BP至4.2%，这是自2022年8月以来LPR的首次下降。贝壳研究院数据显示，6月百城首套房贷利率为4.0%，二套房贷利率为4.91%，均与上月持平，同比分别回落42、17BP，平均放款周期为23天，与上月持平，维持较快的放款速度。根据我们的计算，30年商贷、等额本息还款、首套和二套房的首付比例分别为30%和70%的情况下，此次LPR下调后：100万元总价的房屋，首套和二套分别减少月供41、18元。我们认为此次LPR下调将推动各城市实际房贷利率下降，也利于降低购房成本；但是目前来看，10BP的下调幅度对于缓解房贷压力起到的作用较为有限，在当前市场信心不足的情况下，能起到的边际增加置业需求的刺激作用也是较弱的；后续仍需政策的进一步调整和引导，以推动购房者预期企稳回升，等到市场信心逐步修复后，房贷利率调整的效果或能更好地发挥。

本周新房、二手房同环比均出现大幅下滑，一方面是受到假期影响，部分城市端午假期的备案数据或有所延迟；另一方面当前市场信心仍然不足、需求仍然偏弱，房企推盘意愿不强，仍需等待政策的发力。

我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。

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