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光大证券：房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年2月）：需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善

admin2023-03-13 17:30 132人已围观下载完整内容

简介需求侧：居民按揭增量仍有限，主流银行放贷提速2023年2月，居民部门新增存款7,926亿元，同比增加10,849亿元，环比减少54,074亿元；1-2月，居民部

需求侧：居民按揭增量仍有限，主流银行放贷提速

2023年2月，居民部门新增存款7,926亿元，同比增加10,849亿元，环比减少54,074亿元；1-2月，居民部门累计新增存款7.0万亿元，同比增加18,749亿元（+36.6%）。2月人民币贷款增加18100亿元，同比增加5800亿元，环比减少30900亿元；其中居民部门新增2081亿元，同比增加5450亿元。拆分居民部门来看，2月居民短贷增加1218亿元，同比增加4129亿元，环比增加877亿元；居民中长贷新增863亿元，同比多增1322亿元，环比减少1368亿元。1-2月累计新增居民中长贷3094亿元，同比增速为-55.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%（2022年全年水平为12.9%）。

截至3月10日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.04%/4.91%，主流银行平均放款周期28天。

供给侧：房地产债权支持工具加速落地生效，信用债发行同比回升

2023年2月房企境内外单月合计发债432亿元，环比-10.4%，同比+30.0%，单月净融资-355亿元。其中2月境内发债规模回落，单月发行375亿元，环比下降4.0%，同比上升24.3%，单月净融资74亿元；2月境外债单月发行56亿元，环比下降34亿元，同比上升82.5%，单月净融资额约-430亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善。

民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、阳光城、金科集团和中国奥园涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。

2022年9月/10月/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元；2023年2月，当月新增17亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至2023年2月，PSL余额为3.14万亿元，同比增长12.15%。

截至3月3日，C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中10只股价（截至23-3-3）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅16.6%。

投资建议：2023开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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