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联合资信：房地产行业：日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义

admin2023-12-06 10:31 70人已围观下载完整内容

简介一、日本房地产发展历程回顾战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，

一、日本房地产发展历程回顾

战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但1975年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时期是1975年-1991年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP年均增速4.1%，这一阶段显著特点是货币宽松，信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985一1990年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。

（一）1955-1974年的经济高速增长时期

1950年，朝鲜战争爆发，来自美国军需的订单使得日本纺织、汽车、钢铁等工业迅速发展，至1955年，日本的工业生产已基本恢复到战前最高水平。此后的十年间，受益于世界经济的复苏，欧美需求旺盛，日本凭借其在朝鲜战争中建立的工业基础，大量出口电视、冰箱、洗衣机和汽车等消费品，并进一步带动钢铁、石油化工和机械制造为核心的工业经济，日本第二产业比重由1955年的36.8%增加至1964年的42.6%，这一阶段的经济增长主要依靠外向型的出口贸易。工业经济的发展也推动了工业用地价格的快速上涨。

20世纪60年代末，以化工、机械制造等为主的重工业带来的环境污染问题日益严重，日本开始进行产业结构调整，由污染较严重的重工业向电子、精密仪器等高端制造业转型升级，此后以钢铁、造船、汽车、电子等引领日本经济腾飞的支柱性产业在东京、大阪、名古屋三大都市圈快速发展，带动日本城市化比率提升明显。

20世纪60年代以前，日本的住宅市场基本由政府主导，以住宅金融公库、公营住宅、公团住宅为支柱的保障性住房为主。但随着日本自古以来的核心地区，东京、大阪、名古屋三大都市圈的城市发展和城市化进程的进一步加快，叠加日本战后的“婴儿潮”进入置业期，原来的保障性住房为主的住宅体系已经不能满足居民日益增长的住房需求，从1965年开始，民间资本主导的个人住房抵押贷款业务蓬勃发展，民间资本快速进入房地产市场。而1960年开始实施的国民收入倍增计划使得居民购买力大幅提升，1960-1970年日本居民人均可支配收入年均增速高达14.5%，旺盛的住房需求和强劲的购买力推升了日本住宅地价的快速上涨。

1972年，日本提出了“列岛改造计划”，通过新干线、高速公路和通信网络把日本列岛串联起来，以此解决中心城市人口稠密、居住环境恶化等问题，并计划将日本北部发展为工业地带，日本南部发展为农业地带，但这与当时的日本产业布局恰恰相反，由此带来的基建和产业规划抬升了地价预期，地价进一步增长。但雄心勃勃的“列岛改造计划”恰逢日本经济增速换挡期，且1973年就遭遇了石油危机，日本作为石油消费大国，输入性通货膨胀压力加大，为控制通胀，日本央行收紧货币，将贴现率提高至9%，“列岛改造计划”最终流产。

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