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平安证券：房地产行业点评：广深落实“认房不认贷”，一线城市迎来松绑

admin2023-08-31 20:31 61人已围观下载完整内容

简介事项：广州及深圳先后印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，落实住房城乡建设部、中国人民银行及金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定

事项：

广州及深圳先后印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，落实住房城乡建设部、中国人民银行及金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》要求。

平安观点：

一线首次落实“认房不认贷”，降低首付比例及房贷利率：8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，本次广州、深圳为率先落实“认房不认贷”的一线城市。对比新政前后，对于无房有贷家庭，广州首付比例将由新政前的40%（普通住宅）/70%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将由4.8%降为4.2%；深圳首付比例将由新政前的50%（普通住宅）/60%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将有4.8%降为4.5%；将显著降低无房有贷人群的置换成本，有助于改善性需求释放。

预计其它核心城市有望跟进，短期销售有望得到提振：随着广深“认房不认贷”逐步落地，预计其它核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。

一线城市土储布局较多房企有望受益：从拿地角度来看，考虑一般地块开发周期3年左右，根据中指数据库统计，2021-2023H1在北上广深权益拿地金额前五分别为中海、华润、越秀、保利、招蛇，其中广州权益拿地前五分别为越秀、广州地铁、保利、知识城（广州）、中海；深圳前五为深圳地铁、中海、华润置地、招蛇、人才安居。从销售额来看，2022-2023H1北上广深累计销售额排名前五分别为保利、招蛇、越秀、华润、中海，其中广州累计销售额排名前五分别为越秀、保利、广州地铁、万科、中海；深圳分别为华润、深圳地铁、万科、招蛇和卓越。

投资建议：本次广深落实“认房不认贷”，将切实利好本地置换与异地购房群体，显著降低置换改善人群购房成本，预计其它核心城市信贷政策有望跟进调整，短期销售有望提振。投资建议方面，楼市承压背景下，短期板块政策博弈机会仍在，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）其他核心城市跟进调整不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若政策改善无法有效刺激需求，将导致销售修复低于预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。

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