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华通证券国际：房地产行业：需求端利好政策加快释放，多个二线城市放松限购

admin2022-12-15 14:30 94人已围观下载完整内容

简介事件：厦门于12月5日起，岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购一套住房。武汉从12月8日起，将住房限购范围缩小到二环

事件：厦门于12月5日起，岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购一套住房。武汉从12月8日起，将住房限购范围缩小到二环线以内，其余区域将全面解除限购。非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐六个月个税、社保相关证明。12月9日，佛山市住建局发布了《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，该文件强调自12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，且上述区域将暂停实施住房限购政策。今年下半年以来，已有青岛、济南、苏州、天津、成都、西安、南京、南通、厦门、佛山等多个二线城市调整了限购政策。

点评：解除限购一方面有利于在一定程度上解除或缓解限购对改善型等合理自住需求的抑制，有利于满足广大市民和常住人口各种合理的自住型需求；另一方面有利于活跃楼市成交，推动楼市运行的市场化进程，让市场因素成为楼市运行的主导力量。从历史数据我们可以观察得出区域范围内的取消限购政策会在短期内释放一波购房需求，促进楼市的成交。然而我们需要注意的是2022年初至今，全国二线城市常规需求端政策：解除限购、解除限贷、放宽公积金贷款条件、提供购房补贴等，几乎是应出尽出，不过市场反应一直没有得到明显改善，解除限购城市的房屋成交量小幅上升后还是回归于持续疲软。这主要源于购房者的信心恢复还受到行业外的因素影响，例如：经济大环境和收入预期等。因此房地产销售市场的拐点出现，除了供给端和需求端的政策刺激之外，更多的还要依赖于整体经济环境的改善。后续房地产销售市场的回暖将是房地产市场企稳的重要因素。需求端利好政策后续若能从二线城市扩展到一线城市对于市场的需求刺激将会更加有效。除此之外，在中共中央政治局12月6日召开的会议中指出：明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合。因此我们预测明年房市大概率会迎来筑底反弹。我们建议关注以下地产公司：1）头部国企、央企，如：保利地产、华润置地等。它们的信用优势将助力其在土地拍卖和并购市场获得优势，持续的高强度拿地推盘和优秀的信用背书将让其在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）率先获得金融机构重点支持的优质房企，如：碧桂园、新城控股等。在获得金融机构大力支持之后，该类型房企的自身信用风险已经被有效稀释，未来随着资金面的改善，会再次活跃在土拍市场。

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