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民生证券：地产行业周报：销售表现维持平淡，金融政策多管齐下助力市场信心恢复

admin2022-12-14 10:30 86人已围观下载完整内容

简介上周一线城市楼市销售热度回升，二线城市整体回落，三四线城市分化的同时成交有所提升。一线城市方面，上海、广州、北京、深圳分别成交30.8万平、13.1万平、12.

上周一线城市楼市销售热度回升，二线城市整体回落，三四线城市分化的同时成交有所提升。一线城市方面，上海、广州、北京、深圳分别成交30.8万平、13.1万平、12.1万平、7.2万平，周环比均有所提升，市场表现总体上升。二线城市除武汉（26.5万平）、南京（13.2万平）、苏州（12.8万平）外均有所回落，武汉周环比增幅超过80%，长沙（11.5万平）、宁波（8万平）、福州（6.4万平）、大连（1.7万平）周环比跌幅较大，分别为22.1%、62.4%、27.0%、59.7%，重庆受疫情影响无成交；三四线城市成交整体回升，部分城市出现一定分化。

REITs试点范围拓展到长租房及商业不动产等领域，资产负债表内商业估值保守、投资性物业账面价值未完全体现其资产价值的企业受益最大，以央国企为主。发行REITs的过程是将原资产重估并剥离的过程。相比在表内时企业对自己资产的充分定价权，发行REITs将经历更加市场化的尽调和估值过程。市场估值若低于报表估值，则发行REITs的同时企业财报将进行资产减值，削弱其权益厚度，这也是前期财报对持有物业估值较进取的企业发行REITs最大的障碍。

多家房企配售补充权益，安全性大幅提升。金融端政策再次强调其核心思路是用最小的成本（风险），撬动最大化的市场信心恢复，明确对房地产企业融资的支持态度，打开原本受限的融资渠道，扶持一两家优质民企作为样板进行市场化融资落地，让企业能够脱险并获得资金。政策“对症下药”，遏制了房企信用风险的蔓延，防止挤兑，延长企业生存时间去应对需求端的缓慢恢复，最利好出险边缘企业。

投资建议：我们认为，金融端找到了房地产行业当前症结所在，稳定房地产合理融资需求的态度较明确、频率较密集——直指信心恢复，为行业托住了底部，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分企业还是有偿债压力。

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