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平安证券：月酝知风之地产行业：房企融资年末翘尾，资产负债表改善提速

admin2023-01-16 19:32 119人已围观下载完整内容

简介本月观点：中央政治局会议将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置，重申支持刚性和改善性住房需求，央行、银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，核心城市需求端频

本月观点：中央政治局会议将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置，重申支持刚性和改善性住房需求，央行、银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，核心城市需求端频频发力；此外证监会扩大REITs试点范围、允许房企借壳上市、实施涉房重组；央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，完善“三线四档”部分参数设置等，积极改善房企资产负债状况，房企融资年末翘尾。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会等。

政策：住房改善为扩内需重要抓手，首套房贷款利率动态调整。12月涉房类政策共35项，其中出台偏松类政策34项，延续偏松基调。中央政治局会议定调行业平稳发展，将支持住房改善放在扩内需最首要位置，央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，央行及银保监开展改善优质房企资产负债表计划。同时核心城市需求端加大发力，政策风向正加速转变。

资金：房企融资年末翘尾，资产负债表加速优化。12月M2同比增速环比降0.6pct；社融存量增速环比降0.4pct。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月持平。居民中长期新增贷款缩量至2021年的52%。2022年全年房企融资整体低迷，但年末融资翘尾，随着改善优质房企资产负债表行动开启，预计资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。

楼市：12月推盘成交遭疫情扰动，成交持续疲弱。年终冲刺业绩，12月房企推盘力度加大，35城商品房平均批准上市面积环比增23.1%；短期防疫政策优化影响房企推盘进度，推盘力度较上年仍显不足，同比降24.7%。看盘人数亦有所影响，重点50城新房月日均成交同比降26.2%，降幅较11月扩大0.1pct；重点20城二手房月日均成交同比降9.5%，降幅较11月扩大34pct。

地市：成交达年内高峰，溢价率回落至年内低点。年末土地供应周期性回落，12月百城土地供应建面环比降56.7%；多城完成第四、五轮土拍，百城土地成交建面环比增90.7%，达年内高峰。仅少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，多数城市仍以底价成交为主，百城土地溢价率环比下滑0.8pct。

房企：2022年销售普降，优质房企为拿地主力。12月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降42.3%、46.7%；单月同比降31.5%、34.9%，降幅较上月扩大3.9pct、1.1pct。2022年多数规模房企销售业绩普降；仅20家房企全口径销售规模超过千亿，远低于2021年（43家），规模房企仅有滨江、越秀两家房企完成全年业绩目标。2022年全年50强房企中拿地力度TOP10中仅滨江一家民企，其余均为财务稳健、信用资质较好的央国企，企业间投资态度明显分化。

板块表现：12月申万地产板块下跌9.07%，跑输沪深300（0.48%）；截至2022年1月13日地产板块PE（TTM）13.3倍，估值处于近五年91.1%分位。12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国、中骏集团控股、建业地产。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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