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中银证券：房地产行业第 14周周报：本周新房成交环比转负、同比降幅持续收窄；多地阶段性取消首套房贷利率下限

admin2024-04-09 17:30 40人已围观下载完整内容

简介核心观点新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。新房成交面积为235.0万平方米，环比下降43.1%，环比较上周下降了84.6个百分点，同比下降34.4%，同比

核心观点

新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。新房成交面积为235.0万平方米，环比下降43.1%，环比较上周下降了84.6个百分点，同比下降34.4%，同比降幅较上周缩小了6.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-27.6%、-50.3%-40.9%，同比增速分别为-12.6%、-43.3%、-35.8%。一、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了28.9、9.7个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了4.6个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18个城市成交面积为128.9万平方米环比下降38.5%，环比较上周下降了41.4个百分点，同比下降28.9%，同比降幅较上周扩大了1.5个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-39.7%、-37.5%-40.6%，同比增速分别为-16.8%、-33.5%、-34.2%。一、三线城市同比降幅较上周分别缩小了15.8、1.2个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了13.2个百分点。

新房库存面积同环比下降，去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9727万平方米，环比增速为-0.7%，同比增速为-2.9%。去化周期为23.9个月，环比下降0.7个月，同比提升10.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为23.8、21.6、71.5个月，环比分别下降0.7、0.6、2.0个月，同比分别提升7.9、11.2、44.5个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为2058.2万平方米，环比上升147.7%，同比下跌60.8%；成交土地总价为563.9亿元，环比上升418.8%，同比下跌40.7%；楼面均价为2740元/平，环比上升109.4%，同比上涨51.2%土地溢价率为2.3%，环比提升1.2个百分点，同比下降1.1个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为80.4亿元，同比下降44.8%（前值：30.1%）。总偿还量为77.6亿元，同比上升27.7%（前值-2.4%）；净融资额为2.8亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升0.3pct，房地产行业相对收益为-2.3%，较上周下降0.8pct。房地产板块PE为11.19X，较上周上升0.05X。北上资金对基础化工、公用事业、钢铁等加仓金额较大，分别为12.46、7.58、6.86亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.65%），净卖出1.90亿元（上周净卖出0.90亿元）。

政策

据我们不完全统计，福州、济宁、青岛、烟台、南昌、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等多个城市自4月起阶段性取消首套房商贷利率下限；本周武汉提高公积金贷款额度；青岛、潍坊等城市宣布在城市更新、城中村改造中推行“房票”模式；此外海南琼中边际放松限购，包括对于降低非户籍家庭购房限制，及不再对酒店式公寓进行限购；另有黔南州、宿州、盐城、潍坊优化公积金政策。

据住建部，截至4月3日，全国31个省份均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

投资建议

面对市场持续承压的态势，各地因城施策进一步放松需求端政策，也是对此前国常会优化房地产政策导向的落实，或对二季度市场的企稳有一定积极效果；供给端，房地产融资协调机制取得积极进展，实际落地金额已经超过1500亿元，项目建设推进也有利于提振市场信心。我们认为，今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会

现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、南山控股。

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