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中银证券：房地产行业第50周周报：新房二手房成交同环比均改善；京沪购房政策大力度放松

admin2023-12-19 15:30 33人已围观下载完整内容

简介新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。核心观点新房成交面积环比由负转正，同

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40城新房成交面积为288.4万平方米，环比上涨6.4%，环比涨幅较上周扩大了30.5百分点，同比下降24.0%，同比降幅较上周减少了5.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为27.0%、4.5%、-3.6%，同比增速分别为-22.7%、-14.1%、-44.9%。一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了15.1、10.0个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了12.5个百分点。

二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。18个城市成交面积为167.8万平方米，环比下降0.1%，环比降幅较上周减小了6.9个百分点，同比上涨19.5%，同比增幅较上周增加了1.9个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.3%、0.5%、6.2%，同比增速分别为47.7%、3.1%、36.6%。一线城市同比增幅较上周缩小了2.7个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了1.5、10.0个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为10118万平方米，环比增速为0.6%，同比增速为-4.2%。去化周期为19.1个月，环比提升0.1个月，同比提升3.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.3、16.9、60.1个月，一线城市环比增加0.4个月，二、三四线城市环比分别降低0.6、2.0个月，一、二、三四线城市同比分别提升0.9、6.2、32.3个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为7209.5万平方米，环比上涨11.9%，同比下降20.1%；成交土地总价为1520.5亿元，环比上涨17.8%，同比下降30.3%；成交土地楼面均价为2109.1元/平，环比上涨5.2%，同比下降12.8%；百城成交土地溢价率为5.0%，环比上涨1.8个百分点，同比上涨2.0个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为164.1亿元，环比上升9.5%。总偿还量为145.6亿元，同比上升139.5%（前值：15.1%），环比上升116.3%；净融资额为18.5亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.1%，较上周上升4.8pct，房地产行业相对收益为2.8%，较上周上升4.1pct。房地产板块PE为11.30X，较上周下降0.11X。北上资金对公用事业、汽车、房地产加仓金额较大，分别为7.63、4.71、3.40亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.79%），净买入3.40亿元（上周净卖出0.75亿元）。

投资建议

行业需求及融资端政策均明显发力。一方面，本周召开的中央经济工作会议是六年来首次未提“房住不炒”，让房地产市场回归平稳的真实需求是有必要的；同时，高度重视“房地产风险的防范与化解”、“不同所有制房企的合理融资需求”，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。另一方面，本周京沪购房政策同步调整，力度较大，有望进一步释放购买需求，也将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。我们认为，短期京沪政策应该能有明显效果，基于城市基本面更好、政策超6年未调整过等因素，预期持续时间与深圳相比更久一些，但中长期看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。

从行业基本面来看，本周统计局公布了行业月度数据：1）11月全国商品房销售面积同比降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段；低基数下，11月新开工同比增速虽然转正、地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。2）11月70大中城市新房价格环比下降0.4%，连续六个月持续下滑；二手房价格环比下降0.8%，连续七个月持续下滑。我们认为，基于行业基本面仍然承压，房价仍面临下行压力，行业供需端政策预计将持续发力，不过其落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

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