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国金证券：房地产行业研究：一线认房不认贷效果初显，二线宽松加速落地

admin2023-09-11 11:33 18人已围观下载完整内容

简介行业点评本周A股地产有所下跌、港股地产及物业板块均上涨。本周（9.2-9.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第20；WIND港股房地产板块

行业点评

本周A股地产有所下跌、港股地产及物业板块均上涨。本周（9.2-9.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第20；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.7%和+5.8%。

本周无集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周（9.2-9.8）全国300城宅地成交建面278万㎡，单周环比-54%，单周同比-52%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面23679万㎡，累计同比-26%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售同环比均下降，主因备案数据较实际成交有滞后。本周（9.2-9.8）35个城市商品房成交合计250万平米，周环比-34%，周同比-21%。其中：一线城市周环比-29%，周同比-48%；二线城市周环比-37%，周同比-1%；三四线城市周环比-16%，周同比-49%。

本周二手房成交同比上升，环比下降，成交规模维持低位。本周（9.2-9.8）15个城市二手房成交合计148万平米，周环比-5%，周同比+36%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+8%；二线城市周环比-4%，周同比+51%；三四线城市周环比-40%，周同比+7%。

一线城市认房不认贷落地后效果初显。广州深圳于8月30日官宣认房不认贷，北京上海于9月1日官宣认房不认贷后，本周（9.2-9.8）是四大一线城市全部政策落地后的第一周，由于备案数据较真实成交数据有几周的延迟，因此政策效果尚未在官方销售数据中体现，此处选用安居客数据。本周北上广深四大一线城市的看房找房热度指数较8月中旬（8.12-8.18）均有明显提升，其中北京+37.7%，上海+24.2%，广州+26.6%，深圳+45.3%；较上周（8.26-9.1）亦有所提升，其中北京+5.8%，上海+9.8%，广州+1.9%，深圳+5.5%。我们认为若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。

二线城市加速落地宽松政策，后续更多城市有望跟进。9月1日天津将住房限购区域调整为市内六区，成为下半年首个优化限购的强二线城市。9月4日沈阳取消二环内限购及限售，至此沈阳全面解除限购限售。9月7日南京取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购。9月7日大连取消中山区、西岗区、沙河口区的限购及限售，至此大连全面解除限购限售。9月9日兰州取消主城四区限售及限购，至此兰州全面解除限购限售。我们认为政策宽松已进入加速落地阶段，预计后续更多地方政府将出台一系列需求端宽松政策，包括但不限于二线全面放开限购限售、一线放松远郊区域限购限售、新房备案价松动等。

投资建议

当前已有十余个城市官宣认房不认贷，一线城市认房不认贷的政策效果初显，二线城市进入宽松政策加速落地阶段。若要维持复苏态势，使房地产市场平稳发展，预计后续一二线城市更多限制性政策将解除，有望出台更大力度的需求端支持性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

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