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中泰证券：当前经济与政策思考：新加坡保障性住房发展历程 2023-08-29

admin2023-08-29 18:31 27人已围观下载完整内容

简介7月24日，中央政治局会议提出，“要加大保障性住房建设和供给”。8月25日，国务院总理主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议

7月24日，中央政治局会议提出，“要加大保障性住房建设和供给”。8月25日，国务院总理主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

从全球经济体来看，保障性住房存在比较多的发展模式，但新加坡保障性住房、保障房与商品房共同构建的住房体系，都具有较为明显的借鉴意义。但也需要看到，新加坡保障性住房与国内相比，在较多方面仍然存在明显的差别，至少体现在以下三点：

第一，新加坡从建国初始，就注重发展保障房体系，进而形成了规模数量庞大的保障房“基座”，在此基础上逐步发展商品房市场；而国内从1998年房改至今，商品房成为住房体系的主要组成部分，在此基础上的保障房建设，如何与商品房市场形成互补而非互斥，值得关注。

第二，保障房建设需要考虑背后的供需因素和人口因素，新加坡保障房建设存在的大的背景，是建国之后，住房供需的极度不匹配，以及人口的增长，这意味着大量人口，需要通过保障房予以基本的居住功能保障；但国内的客观现实，是人口流动速度的放缓，这可以从城镇化率上行斜率降低和外出务工人员增速下降等数据进行观察；在新的形势下，如何匹配保障房的供给和需求，同样值得关注。

第三，需要注意到的是，新加坡是一个“城市型”国家，从单个城市的角度而言，住房供需结构的失衡，对保障房提出了需求；而从国内来看，大部分低等级城市人口状况，对于保障房的需求，或许并不迫切；部分重点城市、高等级城市、人口流入城市，或许是保障房建设的重点。

1960年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，人民“居者有其屋”的目标基本达成；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。

组屋发展可以大致分为四个阶段：

阶段一（1959-1965年）：新加坡成立建屋发展局（HDB），其第一个五年计划大大增加了住房供给，主要供低收入居民以租赁方式入住，租金低廉，初步缓解了“房荒”问题；

阶段二（1966-1975年）：提出“居者有其屋”目标，从租赁转向购置，出台多项措施鼓励居民购买组屋，居民购房申请数逐渐超越租赁申请；

阶段三（1976-1994年）：HDB增加了面向更高收入群体的住房供给，收入限制相应上提，旨在满足更高收入群体的购房需求；

阶段四（1995年至今）：组屋居住人口占比触顶回落并企稳；供不应求的状态有所转变；HDB政策重心转向提升住房品质；对老旧组屋进行更新改造。

类商品房的发展，可以分为两个部分：

行政公寓：1995年推出，由私人房屋建筑商建造和出售，土地成本部分由政府资助，旨在为收入超过HDB购买组屋的条件，又未达到购买私人住宅能力的中等收入群体提供住房；

私人住宅：面向少数高收入阶层，其土地开发占国家住宅建设总用地的比例在20世纪80年代之前被严格控制；80年代后，随着新加坡经济高速发展以及移民制度放宽，高收入人群及外国人群高速增长，政府开始逐步支持私有住房市场发展。

从居住比例来看，组屋的居住比例在2000年左右达到峰值，居住人口、存量套数占比分别达到了88.0%、81.1%。进入到21世纪以后，组屋占比略有下降，但依然占到大头，截至2020年的居住人口、存量套数占比分别为78.7%、72.2%；高级公寓（行政公寓+无地私人住宅）居住比例在1990年以后呈现上升趋势，截至2020年的居住人口、存量套数占比分别为16.0%、21.9%；有地私人住宅居住占比长期下降。

从价格变化来看，2006年以来，各类房产价格均实现了超过100%的上涨，从上涨幅度来看，2006年以来的转售价格指数，增幅排序为有地私人房产>无地私人公寓>组屋>行政公寓，其中行政公寓与组屋价格的变化幅度相近，私人房产获得了超额增长。

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