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华安证券：策略研究专题报告：当下地产调控，还有哪些放松空间？ 2023-06-27

admin2023-06-27 15:30 62人已围观下载完整内容

简介当下地产调控放松的政策空间主要集中于二套房首付比例与房贷利率，一线城市空间较大但难度也大由于城市之间房地产调控政策差异较大，我们重点聚焦具有代表性的22个热点城

当下地产调控放松的政策空间主要集中于二套房首付比例与房贷利率，一线城市空间较大但难度也大

由于城市之间房地产调控政策差异较大，我们重点聚焦具有代表性的22个热点城市。结果显示当前存在调控放松政策空间的主要有：

①首付比例：预计中央层面不会对首付比例下限进行调整，地方层面在二套房首付比例方面距离中央确定的下限仍有空间，同时二套房贷相关的认定标准尤其是“认房又认贷”存在较多优化空间，比如不执行“认房又认贷”允许换房执行首套房贷利率，或者在“认房又认贷”背景下降低房贷已结清购房者二套房首付比例要求。首套房首付比例除北京、上海执行35%之外，其余城市均已达到中央规定下限，无放松空间。二套房首付比例在地方层面还有较多的因城施策空间，还取决于“认房”和“认贷”标准如何调整，而该标准基本上由地方政府主导。2022年5月后，22个热点城市中部分城市将二套房首付比例予以下调，但下调后还有较多城市距离央行规定的政策下限仍有调整空间。同时部分城市开始通过调整二套房认定标准或直接规定贷款结清情况下首付比例的形式下调二套房首付比例。

②房贷利率：预计中央层面在5年期LPR、二套房贷LPR加点下限仍有调整空间，地方层面除一线城市外房贷利率加点下限均已接近中央政策规定下限，需中央层面调整后跟进调整，如央行下调LPR或者下调加点下限。从22个热点城市来看，已经有多个城市根据动态调整机制下调首套住房贷款利率LPR加点下限，其他城市需先满足动态调整机制的触发条件。二套房利率下限自2019年8月以来长期保持LPR+60BP不变，绝大多数城市均执行此标准。因此，房贷利率政策空间只能由央行打开：一是央行推动LPR下调，进而带动首套、二套房贷利率下降；二是由央行下调二套房贷款利率LPR加点下限。

③购房资格等限购措施：限购举措主要由地方政府主导，目前来看22个热点城市均有优化调整的空间。2022年以来，已有多个热点城市优化调整了限购政策，但城市核心区的限购调整较慢，后续均有优化调整的空间。原则上，一线城市可调整的空间较大，但事实上，在其他热点城市放松空间尚存以及房住不炒的背景下，一线城市很难率先调整，若有调整也是从远郊区开始，如通过放松远郊区外地户籍社保年限、人才引进等举措逐步推开。

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