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平安证券：月酝知风之地产行业：5年期LPR如期下调，市场修复仍存曲折

admin2023-06-27 14:30 53人已围观下载完整内容

简介本月观点：随着前期积压需求释放殆尽，市场再次进入弱修复通道，由于5月楼市供需转弱，政府供地谨慎，土拍规模维持低位，房企持续聚焦核心地块，部分热点城市民企拿地积极

本月观点：随着前期积压需求释放殆尽，市场再次进入弱修复通道，由于5月楼市供需转弱，政府供地谨慎，土拍规模维持低位，房企持续聚焦核心地块，部分热点城市民企拿地积极性复苏。受上年高基数影响，6月重点城市销售表现依旧承压；往后看，随着5年期LPR下降进一步打开房贷利率下行空间及上年成交基数走低，7月后同比数据有望逐步改善。短期关注销售转弱带来的政策博弈机会，中长期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

政策：房贷利率下行空间打开，政策延续温和。5月出台涉房类政策34项，其中偏松类24项；房地产经纪服务迎规范，有望降低购房者置业成本，多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营；6月5年期以上LPR下降10bp，进一步打开房贷利率下行空间，缓解居民购房压力。广州、杭州、青岛等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续温和。

资金：居民中长期贷款重回增长，5年期LPR时隔10个月下调。5月M2同比增速环比回落0.8pct，社融存量增速环比回落0.5pct，新增社融表现乏力。6月5年期及以上LPR最新报价4.2%，均较上月下降10bp，进一步打开房贷利率下行空间。5月居民中长期贷款重回正增长，但整体仍然偏弱。

楼市：楼市复苏动能减弱，百城住宅价格环比微降。6月（截至25日）重点50城新房月日均成交环比降9.3%，同比降41.4%，增速较上月回落59.8pct；重点20城二手房月日均成交环比降16%，同比降2.4%，增速较上月回落59pct;百城住宅价格环比微降0.01%。脉冲式复苏后楼市再度陷入僵持。往后看，随着上年基数走低，7月后同比数据有望逐步改善。

地市：土拍规模维持低位，热度分化延续。由于5月楼市供需转弱，政府供地谨慎，百城土地供应建面1.2亿平米，环比降12.2%；成交建面1.4亿平米，环比升41.1%。5月百城土地溢价率5.19%，环比降1.1pct，少数强一二线城市土拍热度进一步加剧，大多数低能级市场仍然延续低温局面。

房企：5月销售数据平淡，优质民企投资拿地复苏。5月百强房企累计销售额同比增长8.2%，延续转正趋势，单月销售额同比增长5.8%，6月高基数背景下，同比增速或将承压。5月，南京、成都、杭州等多个核心城市进行土地出让，50强房企整体拿地销售金额比28%、拿地销售面积比40%，环比分别降1.5pct、升9.9pct。核心城市土地市场仍旧维持火热态势，优质地块“僧多粥少”、竞争激烈；同时民企拿地积极性回升，成都、杭州、宁波等地土拍均不乏民营房企涌现。

板块表现：5月申万地产板块下跌6.86%，跑输沪深300（-5.72%）；截至2023年6月26日，当前地产板块PE（TTM）13.8倍，估值处于近五年94.3%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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