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中邮证券：房地产11月居民信贷点评：交叉验证，销售逐步触底

admin2022-12-16 10:30 74人已围观下载完整内容

简介事件描述中国人民银行发布2022年11月金融数据，居民中长期贷款同比少增幅度收窄。2022年11月，社融存量343.2万亿，同比10.0%，新增社融19900亿

事件描述

中国人民银行发布2022年11月金融数据，居民中长期贷款同比少增幅度收窄。2022年11月，社融存量343.2万亿，同比10.0%，新增社融19900亿元，同比少增6083亿元，新增人民币贷款11400亿元，同比少增1621亿元，新增居民中长期贷款2103亿元，同比少增3718亿元。

事件评论

11月新增社融同比少增，但少增幅度有所收窄，拖累因素有信贷、企业债券融资、政府债券融资等。11月新增社融19900亿元，同比少增6083亿元。新增社融的拖累因素主要包括：1）人民币贷款新增11400亿元，同比少增1621亿元；2）外币贷款新增-648亿元，同比少增514亿元；3）委托贷款新增-88亿元，同比少增123亿元；4）企业债券融资新增596亿元，同比少增3410亿元；5）非金融企业境内股票融资新增788亿元，同比少增506亿元；6）政府债券融资新增6520亿元，同比少增1638亿元。新增社融正向贡献因素主要包括：1）信托贷款新增-365亿元，同比多增1825亿元；2）未承兑银行汇票新增190亿元，同比多增573亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于信贷、企业债券融资、政府债券融资，信托贷款和票据融资成为正向贡献。

11月新增居民中长期贷款底部盘整，少增幅度虽未明显反弹，但也没有继续走弱。居民贷款总体在底部盘整，短期贷款、中长期贷款均呈现此特征。11月居民贷款新增2627亿元，同比少增4710亿元，10月为同比少增4827亿元，少增幅度略有收窄。11月居民短期贷款新增525亿元，同比少增4710亿元（10月为同比少增938亿元）；居民中长期贷款新增2103亿元，同比少增3718亿元（10月为同比少增3889亿元），，少增幅度均略有收窄。因此，11月新增居民中长期贷款同比仍然少增，少增数值环比10月虽然没有明显反弹，但也没有继续走弱，呈现出底部特征。

居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6238，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6067；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.7912、0.7896；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.7421、0.7499；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.7340、0.7431；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.7141、0.7256。

居民中长期贷款、克而瑞销售数据交叉印证，地产销售或正逐步触底，两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化。克而瑞数据显示，11月TOP100房企销售额单月同比下降26.9%，10月为同比下降33.2%，因此说明房企销售额降幅在逐步收窄，居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证。居民中长期贷款与克而瑞销售的差距，或源于购房行为的去杠杆化，这是2022年以来的一个显著特征，因此销售虽然有底部企稳特征，但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后。

投资建议：市场对地产的4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。

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