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国金证券：房地产行业研究：开年土拍热度分化，居民中长期新增贷款低迷

admin2023-02-13 14:33 149人已围观下载完整内容

简介行业点评本周A股地产有所上涨，港股地产、物业板块下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在

行业点评

本周A股地产有所上涨，港股地产、物业板块下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-5.1%。

本周土拍受北京杭州等热点城市拉动，同环比大幅上升。本周全国300城宅地成交建面512万㎡，单周环比85%，单周同比86%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面5607万㎡，累计同比-8%；年初至今，越秀地产、京东集团、广州市润川房地产开发有限公司、中天美好、佛山市东建集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房表现较上周转好，但尚未恢复至节前水平。本周35个城市商品房成交合计310万平米，周环比+17%，周同比+64%。其中，一线城市周环比+48%，周同比+119%；二线城市周环比+10%，周同比+86%；三四线城市周环比+11%，周同比-40%。

本周二手房成交热度延续，恢复水平较新房更高。本周（1.28-2.3）15个城市二手房成交合计152万平米，周环比+9%，周同比+195%。其中，一线城市周环比+7%，周同比+169%；二线城市周环比+8%，周同比+192%；三四线城市周环比+28%，周同比+597%。

北京及杭州土地市场热度较高，郑州土地市场持续冷淡。2月7日北京市2022年第五批次、杭州市2022年第五批次、郑州市2023年第一批次集中供地陆续收官。从成交溢价率看，北京和杭州本次土拍的溢价率分别为7.8%和10.9%，较2022年回温明显，并且北京6宗地块中3宗触顶，杭州5宗地块中3宗触顶，开年首次土拍表现火热。郑州本次土拍仍以低价成交，维持自2022年二批次以来所有土地均为底价成交的趋势。从地方国资拿地金额占比看，北京和杭州本次土拍地方国资拿地金额占比仅为8%和13%，而郑州本次土拍地方国资拿地金额占比66%，仍处于2022年以来的高位。总体来看，北京及杭州的土地市场已有所回温，而郑州市场维持冷淡，我们认为这主要以为北京、杭州的销售市场较好，新房去化率高，房企拿地积极性充足，而郑州保交楼压力大，销售市场热度不及北京、杭州。

居民中长期贷款新增值持续低迷。2月10日，央行发布《2023年1月金融统计数据报告》，其中2023年1月居民中长期贷款新增2231亿元，同比少增5193亿元（同比-70%），是自2021年11月以来连续第14个月同比少增。我们认为这主要因为：①地产销售持续低迷，30个大中城市1月商品房成交面积同比下滑40%；②房贷利率大幅下降，居民倾向于提前还贷；③春节休假因素及疫情因素。

投资建议

当前供给侧政策对民营房企有直接促进作用，销售市场小幅回暖也有利于民企恢复经营能力，当前估值偏低的房企修复空间较大，如中骏集团等；去年在高能级城市拿地充足的房企预计今年销售表现亮眼，如建发国际、中国海外发展等。此外，物业板块受益于经济活动复苏和保交楼推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等。

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