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中银证券：房地产行业第34周周报：本周楼市成交同环比均改善；住建部提出试点建立房屋养老金公共账户

admin2024-08-27 13:30 12人已围观下载完整内容

简介本周新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅均收窄；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。核心观点新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，各地政策

本周新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅均收窄；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，各地政策持续宽松，置换需求继续释放。40个城市新房成交面积为212.3万平，环比上升20.2%，同比下降23.0%，同比降幅较上周收窄0.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为64.1、99.9、48.3万平，环比增速分别为16.3%、23.7%、18.4%，同比增速分别为5.8%、-34.3%、-29.4%，其中一线城市同比增速持续为正，同比增速下降了0.6个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了2.4个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了0.8个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，主要是因为各地需求端政策持续放松以及住房“以旧换新”政策共同发力，叠加二手房市场“以价换量”态势显著。18个城市成交面积为153.2万平，环比上升1.5%，同比下降0.4%，同比降幅较上周收窄了6.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为4.4%、-0.3%、2.8%，同比增速分别为38.4%、-24.1%、-8.8%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周上升了1.3个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.9个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了25.0个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9698万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-4.4%；去化周期为17.8个月，环比上升0.4个月，同比上升1.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.8、15.8、64.5个月，环比分别上升0.1、0.8、3.0个月，同比分别上升2.3、0.8、24.0个月。

土地市场环比量升价跌，同比量价齐跌；溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建面为1039.5万平，环比上升36.3%，同比下跌65.6%；成交土地总价为199.2亿元，环比下跌4.7%，同比下跌70.8%；楼面均价为1917元/平，环比下跌30.0%，同比下跌15.1%；土地溢价率为3.0%，环比上升0.1个百分点，同比下跌0.2个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为124.4亿元，环比上升34.4%，同比下降46.7%（前值：-51.8%）。总偿还量为138.8亿元，环比上升21.5%，同比上升6.6%（前值：-28.2%）；净融资额为-14.4亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.78%，较上周上升0.1pct，房地产行业相对收益为-3.2%，较上周上升1.1pct。房地产板块PE为14.65X，较上周上升1.08X。

政策

8月23日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，房地产相关内容主要涉及：1）提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”，我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。2）提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。当前我国针对房屋公共部分的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量相对有限。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。根据《中国房地产金融》，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的比例仅10%左右。我们认为，此次推出试点的另一个目的是盘活这部分沉淀资金。

根据国家金融监督管理总局发布最新统计，目前商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。我们认为，融资金额通过审批的金额较多，但政策难点在于落地，多数银行仍从自身风险的角度去发放贷款。

此外，8月24日央行行长潘功胜表示，将加强逆周期和跨周期调节，着力支持稳定预期，提振信心，支持巩固和增强经济回升向好态势。我们认为，这意味着接下来货币政策将在稳增长方向持续用力，降息降准或有空间。

投资建议

我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，相关传言容易产生情绪交易，但究其核心，还是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，进入到9月，会有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。

现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

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