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中银证券：房地产行业2024年7月月报：7月楼市成交同比改善，预计8月回落；多地支持国企收购商品住房用作保障房

admin2024-08-27 14:30 18人已围观下载完整内容

简介核心观点新房：7月40城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了8.2pct。7月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新

核心观点

新房：7月40城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了8.2pct。7月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新房成交环比下滑；同比降幅收窄主要是因为LPR下调+“517”地产政策的支持下，市场活跃度持续边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。1-7月40城累计同比-35.5%。

7月各城市能级新房成交环比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二线城市同环比降幅小于低能级城市。1）一线城市：7月新房成交面积环比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅较上月收窄了4.6pct；1-7月累计同比-29.4%。7月北京新房成交面积在高基数的情况下，环比基本持平，上海、深圳环比出现个位数下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；广州环比-29%，但同比保持6%的正增长。2）二线城市：7月新房成交面积环比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅较上月收窄了10.1pct；1-7月累计同比-38.2%。我们跟踪的所有二线城市环比均下降，其中武汉、青岛、福州、南京新房成交面积同比出现正增长。3）三四线城市：7月新房成交面积环比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅较上月收窄了8.1pct；1-7月累计同比-35.8%。三四线城市分化显著，江门、泰安新房成交同环比均正增长，惠州环比正增长，韶关、佛山、温州、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。

二手房：7月二手房成交同环比均延续增长态势，7月18城二手房成交面积环比+6.9%，同比+41.4%，同比增速较上月提升了23.9pct，二手房市场持续改善，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-7月18城累计二手房成交面积同比-4.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市同环比增速均为正，三四线城市二手房市场承压。7月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速5.4%、8.6%、3.3%，同比增速64.9%、49.8%、-6.5%，一线城市同比增速较上月提升29.9pct，连续4个月同比正增长，二线城市同比增速较上月提升28.1pct，三四线城市同比降幅较上月收窄16.2pct。一、二、三四线城市1-7月累计同比增速分别为3.8%、-4.5%、-18.3%。

预判8月，我们认为，受高温天气、供给较弱、利好政策提振效应边际递减等因素影响，8月整体新房成交预期延续低位波动，同比降幅可能扩大。二手房市场成交动能或略有放缓，但受刚需购房客群基数较大、政策支持力度较大、业主主动降价等因素影响，市场韧性预计仍将好于新房，我们预计8月二手房环比成交规模会有所下降，同比预计仍正增长。

库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。截至7月末，我们跟踪的12城新房库存面积1.22亿平，环比下降0.8%，同比下降3.1%；去化周期为20.3个月，环比减少0.1个月，同比提升7.3个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.1%、-0.5%、0.2%，同比增速分别为0.2%、-8.4%、-3.2%。一、二、三四线城市去化周期分别为20.8、17.3、61.6月，一、三四线城市环比分别下降0.2、2.6个月，二线城市环比基本持平，一、二、三四线城市同比分别提升6.7、6.8、30.1个月。具体来看，7月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

重点城市开盘去化率环比下降2个百分点至27%。7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，根据克而瑞，重点城市7月平均开盘去化率为27%，环比下降2个百分点，同比下降4个百分点；和一季度相比提升6个百分点，去化率仍处于低位波动。分城市来看，1）成都、西安去化率稳中有增，成都7月去化率达79%；2）北京、广州、深圳去化率环比持平或增长，市场延续企稳态势；3）上海、杭州7月去化率出现大幅回落，一方面源于新盘品质有所下降，另一方面，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落；4）多数城市去化率延续低位，例如武汉、合肥，厦门等，即便去化率持增仍不足3成，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。

土地市场：7月土地成交规模延续低位；溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化。7月全国（300城）成交土地建面环比-2.1%，同比+8.8%，同比由负转正。从市场热度来看，7月全国成交楼面均价1040元/平，环比-10.5%，同比-28.1%；平均土地溢价率4.4%，环比+1.4pct，同比-0.2pct。溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化，如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。1-7月全国成交土地规划总建面同比-16.3%，成交总价同比-29.6%，平均溢价率3.6%，同比-0.7pct。

房企：1）销售：百强房企7月单月全口径销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企7月单月全口径销售额同比-20.2%（前值：-18.0%）。百强房企1-7月全口径销售额同比-39.7%。TOP20房企中，7月单月销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+94%）、中建壹品（+67%）、绿城（+14%）、华发（+9%）、中铁建（+3%）。2）拿地：核心城市土拍带动下，7月房企拿地节奏较6月大幅提升。百强房企7月单月拿地金额环比+31.9%，同比-32.8%（前值:-57.3%）；拿地强度从6月的19%大幅提升至7月的40%，同比-7pct。本月拿地强度大幅提升主要是得益于北京、上海、杭州、长沙等地的优质地块入市。具体来看，7月投资较多的主流房企有：越秀（拿地金额191亿元，拿地强度389%）、保利发展（147亿元，58%）、北京建工（77亿元，832%）。7月拿地较为积极的依旧是规模化的央国企，如保利在北京、上海等城市积极纳储，绿城、招商等单月投资额也在30亿以上，由于北京本月集中土拍，深耕北京的北京建工、城建集团拿地金额也相对较高。从累计来看，1-7月仅三成百强房企拿地，超过六成企业拿地金额同比下跌。百强房企1-7月拿地金额同比-37.7%；拿地强度22%，同比+1pct。根据克而瑞，1-7月仅有三成百强房企仍活跃在土地市场中，若与去年同期相比，超过六成的企业投资金额同比均下滑，投资态度愈发谨慎。1-7月拿地金额超过200亿元的企业有：建发、越秀、保利发展、绿城、华润、滨江、中建壹品，仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。我们认为，活跃在土地市场的百强房企仅有三成，但7月百强房企拿地强度显著回升，拿地积极的均为龙头国央企，在整体投资谨慎的大环境下，国央企仍在趁低位补仓核心优质资产。整体而言，企业投资目前仍在等待楼市回暖的信号出现，核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：7月行业融资规模同环比均下滑。7月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计365亿元，同比-53%，环比-12%，平均发行利率2.85%，同比-0.65pct，环比-0.03pct。1-7月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计3118亿元，同比-33%。具体来看，7月南京安居、保利置业、首开股份发行国内债券规模较大，分别为28、20、20亿元，平均发行利率分别2.28%、2.60%、3.21%。从到期情况来看，24年8-12月国内外债券到期规模为2484亿元，8月是到期小高峰，到期819亿元。25年上半年国内外债券到期4034亿元，3、6月为到期小高峰，到期983、901亿元。

中央政策：1）三中全会为房地产行业长期发展定调。a）公报中，涉及房地产的内容是从“防风险”的托底角度出发的。b）强调要加快建立租购并举的住房制度，整体楼市或变为“市场化商品房、配售型保障房、配租型保障房”新的三类住房供应体系。c)充分赋权地方调控，一线城市限购有望继续优化，普宅与非普宅标准有望取消。d）深化改革融资、销售、财税、土地等制度解决前进中的问题。融资制度方面，行业融资问题仍要突破，更注重资金落地；或探索推出创新型融资方式。预售制度方面，长期方向上预售制度或逐渐调整，一方面，预售节点或更加严格，另一方面，未来住房销售制度有望进一步向以现房销售为主过渡。税收制度方面，房地产税制度完善是正常的国家税法的完善。但要分两面看：短期要求地方政府降低对房地产财税的依赖，以及对购房人相关税收的优惠，远期还是会继续推进房产税（财产税）制度。土地制度方面，进一步明确了土地制度改革方向，“人房地”要素联动有望加速推进，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。2）5年期以上LPR下调10BP，有望进一步引导各地房贷利率下降。3）政治局会议强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。整体而言，房地产政策延续三中全会对于房地产的定调，强调相关政策落地落实，“去库存”政策有望进一步加力。4）8月1日央行召开2024年下半年工作会议提及“防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。5）8月23日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，一方面，提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”，我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。另一方面，提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。

地方政策：广州放松港澳台及外籍人士限购，北京鼓励以旧换新，多地支持国企收购商品住房用作保障房。1）广州、海南省陵水县、五指山等地优化限购政策。7月8日,广州放松港澳台及外籍人士购房政策，在限购区内可以购买120平米以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平米以上的住宅时不限制套数。8月6日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，即非广州市户籍人员在花都区购买新房，可以领取花都人才绿卡，花都人才绿卡持有者将享有一系列权益，包括但不限于子女教育、机动车摇号、购房以及安居保障等方面，这些权益与花都户籍居民相同。广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）廊坊、徐州、石家庄、南京、泉州、宁波、武汉、兰州、沈阳等地公积金政策继续优化。3）大连、合肥、贵阳、郑州、江阴、赣州等地对购房者发放补贴。4）北京、贵阳、青岛等多地鼓励“以旧换新”，宜宾等地推出少量房源进行以旧换新。5）7月南宁、大连、烟台、新乡、潍坊等城市相继发布“国企收储未售新房”的相关公告。7月29日，郑州配售型保障性住房启动配售，共1999套，其中中建·澜溪苑项目拟由郑州城发安居有限公司收购作为配售型保障性住房，共900套。河南省商丘市于8月14日发布收购房源的标准，参与征集的商品房需具备交付条件，且单套房

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