报告

中银证券：房地产：关于房屋养老金制度的点评-何为“房屋养老金”？

admin2024-08-29 11:30 32人已围观下载完整内容

简介8月23日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海

8月23日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

核心观点

房屋养老金制度是以房屋维修金制度为基础的探索，房屋养老金并非首次提出。我国房屋维修金制度始于1998年，当时被称作房屋维修基金，2004年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。2007年10月建设部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》，规定自2008年2月起，缴纳标准为“按住宅建筑安装工程每平米造价的5-8%”。2022年以来房屋养老金制度被多次提及。2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题；同月，国务院印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。本次住建部部长再次强调建立房屋养老金制度，或表明试点工作将加速推行。8月20日上海第十六届人大常委会第十五次会议上，提及“截至2023年末，上海全市城镇既有住房建面超7.6亿平，大量房屋开始步入中老年，为此将探索实施三项制度：一、房屋定期体检制度：主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二、房屋安全保险制度：在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三、房屋养老金制度：主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开”。

我们认为当前提出“房屋养老金”的主要目的有二：1）目前住宅专项维修资金使用率较低。当前我国针对房屋公共部分的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，一般来源于业主自行缴纳。根据上海市房地产科学研究院在《中国房地产金融》发表的文章，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元;但受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低，累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且使用率普遍较低，我们认为，未来也许会通过定期的“房屋体检”来盘活这类资金。2）老旧住房的占比将持续攀升，老旧小区改造需要的资金量大，可以通过梳理和盘活住房专项维修资金来推进老旧小区改造工作。根据住建部最新披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的占比接近20%，进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋进入这个阶段。受过去房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺；以及后期物业管理上，低物业管理费和高运维养护支出，使得大多数老旧小区很难开展高品质服务。因此很多老旧房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，我国城市发展已经进入城市更新阶段。根据住建部，截至2023年末，我国累计改造老旧小区超过25万个，惠及1.1亿人，2024年计划新开工改造老旧小区5.4万个。通过使用沉淀的专项维修基金来减轻政府对老旧小区改造的资金压力。

我们预计房屋养老金制度大概率将由个人与公共账户两个构成，另外可能在加一个其他账户。其中公共账户的资金来源待进一步探索。1）个人账户：即住房专项维修资金，由全体业主在购买新房时缴纳和共同所有。这部分理论上在购房新房的时候已经交过了，因此在剩余资金充足的情况下是不需要另外交钱的。此前根据2007年制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主交存首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5-8%，未出售的物业由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。按照2022年我国平均住宅建筑工程造价成本2185元/平、5%缴纳比例计算，首期住宅专项维修资金缴纳费用约为109元/平。2）公共账户：由政府主导建设，无需业主缴纳。资金来源有可能是从土地出让金、或者房产相关税收中提取一部分、或者来自维修资金的增值收益、公积金增值收益、政府财政补贴等，也可能会从原来的老旧小区计划改造资金、城市更新基金资金等当中划拨一部分；同时社区内部也可以探索更加多元化商业化的资金筹集方式，例如从小区内商铺、停车场、广告牌等公共设施的收益中归集一部分。由于个人账户的住房专项维修基金是按照房子造价的5-8%缴纳的，老旧房屋的造价低但如今的维修成本高，专项维修基金或无法负担老旧房屋的维修。因此，当下有必要引入公共账户资金，强化住房维修保障。除了个人账户与公共账户以外，未来也可能增加其他商业性质的房屋养老金账户，我们认为可能会以保险账户形式出现，可以由业主自主选择购买。

我们认为，房屋养老金制度需要理性看待，此次提议的重点有两个。第一，在于政府主导的公共账户的建立，理论上无需业主新增缴纳费用。同时，考虑到大部分2000年以后建成的住宅本身的维修基金有一定规模且当前使用率较低，只有少部分老旧房屋可能使用过一部分，盘活现有的个人账户是工作的重点内容之一。我们认为，房屋养老金更可能是一种统筹形式，存在“以新养旧”的可能性。第二，重点其实在于“房屋体检”和“房屋保险”上，定期体检是需要资金的，体检的频率和内容将决定资金的规模，这就要去使用房屋养老金了。而保险可能涉及额外的资金，参考美国，房屋维护资金与房屋保险是分开缴纳的，这也就要业主额外付费了。

我们认为，政策的执行仍需要商榷：1）未来的“房屋体检”是否强制？谁来“体检”？如何定价与收费？“体检”后如何进行后期的维护？2）房屋保险谁缴纳？缴纳后如何使用？3）未来房屋养老金如何管理，是全市统筹管理还是各小区分开管理？以上都是在政策实践过程中需要明确的问题，仍需要等待相关细则的出台。

从海外经验来看，没有直接被称为“房屋养老金”的费用，但是日本和美国都有房屋修缮相关费用。其中，日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度，由业主每月缴纳，且随着房龄增加而增加；美国业主则每年需要分开缴纳房屋维护资金和房屋保险，整体约需要缴纳房产价值的1.3-2.5%。但与中国的区别在于：1）支付节点不同：与我国需要在购置新房时缴纳住宅专项维修基金不同，日本与美国的房屋修缮相关费用更接近于是一种持有成本，需要以月或年为单位定期、持续缴纳。2）管理方不同：日本与美国的房屋修缮相关费用由业主委员会或物业管理公司管理，政府无权介入，预算、费用的审核批准支付以及财务报表的公示均由业主委员会负责。我国《住宅专项维修资金》管理办法中明确规定业主大会成立前，由物业所在地政府财政部门或建设主管部门负责管理；业主大会成立后，由业主大会委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立专户，以物业管理区域为单位设账。而根据住建部2020年的统计，全国小区中业委会成立的比例约为30%，业委会成立的比例较低，多数资金仍由政府部门管理。

日本：为住宅维修专门设立了修缮积立金制度。日本业主每个月都会交一笔修缮积立金（修缮费），是将来对公寓共用部分进行大规模维修的储备金，也用于共用部分平时的维护和修缮，维护房屋的公共部分如墙体立面、楼梯、屋顶、供水设备、消防设备、电气设备等。分长期维护、紧急维修两类，一般由业主委员会决定，并选定有能力的管理公司进行监管。长期维护是为维护外墙、屋面防水、市政水管等共用部分制定的维护计划。在制定维护计划时，需要说明维护时间和预算。一般会积累到一定时长启动大规模修缮工程，通常情况下维护的周期大约分为：第一次大修，12-15年；第二次大修，20-25年；第三次大修，30-35年。修缮费因项目不同而收费不同，且随着公寓年数的增加而增长，建筑物越老，所需要支付的修缮金就越多。根据日本国土交通省的调查，2018年每月每户的平均修缮费为11243日元（折合人民币557元），自1999年以来稳步提升，年复合增长率为2.2%，其中房龄24-28年的平均257日元/月/平（折合人民币12.7元/月/平），房龄19-23年的平均191日元/月/平，房龄14-18年的平均153日元/月/平，房龄7-13年的平均150日元/月/平，房龄4-8年的平均126日元/月/平，房龄0-3年的平均仅93日元/月/平（折合人民币4.6元/月/平）。许多公寓将维修准备金的余额存入银行，但也有将其中的一部分用于政府债券和投资。

美国：每年需要分开缴纳房屋维护资金和房屋保险。美国通过制定《统一建筑物区分所有权法》（1957年）、《公寓所有权创设模范法》（1962年）和《统一共同权益产权法》（1982年）对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。主要分为房屋维护资金和房屋保险。a)房屋维护资金：由业主缴纳，类似于我国的住宅专项维修资金。一方面用于社区公共部分以及共用设施设备的日常维护费用，另一方面也是应急储备资金，在设施设备需要大修时使用，大修包括一些比较昂贵的项目，比如更换电梯、维修屋顶等。美国业主协会每年编制预算方案，在编制方案时，会考虑业主的承受力和周边小区物业情况。根据行业标准，收取房屋市场价值的1-2%作为房屋维护资金，独立屋通常需要更多维护工作，例如屋顶维修、外墙粉刷、庭院护理等，相对费用较高；高层公寓维护费用相对较低，大部分由物业公司负责。业主在缴纳维修金时，通常会与物业管理公司或业主协会签订合同，明确资金的使用范围和监管方式。物业管理公司或业主协会会定期公布财务报表，让业主了解资金的使用情况，以确保其透明度和公正性。绝大多数的维修资金在闲置期内通常会被存入储蓄账户，以获取稳定的收益。b）房屋保险：为物业提供全面保障，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失，因房产所在地、房屋结构及保险范围等因素收费不同，通常为房产价值的0.3-0.5%。保险也可以为物业的公共设施和设备提供额外的保障，包括电梯、空调系统、屋顶等。

报告

中银证券：房地产：关于房屋养老金制度的点评-何为“房屋养老金”？

相关文章

文章评论

评论0

站点信息

点击排行

本栏推荐

标签云

猜你喜欢