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华联期货：宏观周报：欧美制造业PMI超预期

admin2024-05-28 08:30 83人已围观下载完整内容

简介周度观点2024年4月中央政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，房地产领域作为稳增长和化风险的重要一环，5月17日，国务院组织召开地产保交楼工作相关会议，从

周度观点

2024年4月中央政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，房地产领域作为稳增长和化风险的重要一环，5月17日，国务院组织召开地产保交楼工作相关会议，从地产供需两侧分别对消化存量房和优化增量房提供自上而下的政策和资金支持。

具体而言，本次央行等部门在需求侧“三箭齐发”：一是首付比例调整：首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%；二是商业性房贷利率下限取消：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；三是公积金利率下调25BP：5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

而在此前房地产项目“白名单”的基础之上，住建部等部门对于保交房和去库存的政策力度再次提高：一是保交房：要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付；二是地方回收闲置土地：相关地方政府应从实际出发，酌情以回收、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地；三是地方政府收储：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；四是央行配套支持：创设3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。

自2021年下半年以来，随着房地产市场销售的下行，中国房地产市场进入“累库”阶段，截至2024年3月，中国商品房待售面积（已竣工但未销售的面积）达7.48亿方，已超过2015~2016年周期的高点。

以旧换新或将是地方政府盘活存量的主要措施。目前已有近50城表态支持“以旧换新”，从目前实施以旧换新的城市看，主要分为两类模式，第一类为市场化以旧换新，参与主体为居民、房企和中介，以打通一二手房置换链堵点为主；第二类为政府“收储”式以旧换新，地方政府收购存量住房作为保障房，居民将存量房出售给政府后再购买新房。而近期地产政策组合拳的抓手无疑是更倾向于第二类，但在具体实施过程中又存在诸多问题，其中最为核心的矛盾点是供需错配造成资金利用率不足。

其实不难发现，当前我国房地产库存的分布主要集中在三四线城市。据中指数据统计，截至2024年3月，重点60城商品住宅在售库存的平均去化周期仅杭州、上海等8城小于18个月，去化周期大于36个月的24所城市中绝大部分为三四线城市。但与此相反的是，无论是配售形还是配租形，人口集聚和产业集中的一二线城市的保障性住房需求势必会更强，加之其辖区内省属或市属国有企业更容易符合无隐债和预售资金监管的要求，因此收储政策的重点落实肯定会以一二线为主，尤其是那些土地财政收入依赖度较高的省市地区，例如2022年郑州、济南等多地均有发布收购计划作为租赁储备的实践。

自5月17日地产新政发布后，影响最直接的无疑是钢铁和建材相关板块，涉及黑色产业链为主，并在下游终端需求影响有色及化工产业链。从盘面来看，螺纹和铁矿已突破前期震荡区间上沿，铜铝等有色品种持续冲高，PVC也出现了短线资金大幅拉涨。

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