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中银证券：房地产行业2024年2月70个大中城市房价数据点评：70城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓

admin2024-03-15 21:30 71人已围观下载完整内容

简介核心观点2月70大中城市房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓。2月70大中城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.6%，

核心观点

2月70大中城市房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓。2月70大中城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。新房房价已经连续九个月持续下滑；二手房房价已经连续十个月持续下滑。70个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有59个，较1月增加了3个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.46%，较1月收窄了0.04个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量与1月持平，为68个，仅昆明、无锡上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为0.65%，较1月收窄了0.05个百分点。虽然房价下跌城市的平均跌幅略有收窄，但整体房价下跌城市数量仍处于历史高位。房价下行压力仍然较大，新房房价方面，2月正值春节假期，房企普遍推盘量较少，前期政策利好暂未起效，多数城市需求仍然较弱，整体新房房价仍然承压。二手房房价方面，虽然二手房市场整体表现平淡，但部分城市业主挂牌预期略显趋稳，带动价格环比跌幅小幅收窄。

一线城市二手房房价环比跌幅持续收窄。1）新房：2月一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。2月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与上月持平。其中，北京环比下跌0.1%（前值：-0.1%）；上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%）；广州环比下降0.8%（前值：-0.8%），连续9个月房价下滑；深圳环比下降0.5%（前值：-0.7%），连续10个月房价下滑。广州和深圳房价跌幅相对明显，北京与上海相对抗跌。上海是唯一价格环比上涨的一线城市，且自2019年8月以来环比持续上涨，房价具备一定韧性。2）二手房：2月一线城市二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.2个百分点，环比降幅连续3个月有所收窄。其中，北京环比下降0.9%（前值：-0.7%）；上海环比下降0.6%（前值：-0.8%）；广州环比下降1.0%（前值：-1.2%）；深圳环比下降0.5%（前值：-1.6%）。其中深圳二手房房价环比跌幅收窄了1.1个百分点，在限购政策优化和降息的带动下，2月深圳日均二手住宅成交套数为70套，明显高于上年春节月（2023年1月为54套）；同时，二手房挂牌价也有所提升，根据中指院，2月深圳存量二手房挂牌价为7.24万元/平，环比增长0.8%。2月上海二手房成交量在春节前有所下滑，但节后二手房市场逐步恢复，部分业主心理预期或有所提高，房价下跌趋势放缓；根据中指院，2月上海存量二手房挂牌价为7.07万元/平，环比下降0.6%，降幅较1月收窄了0.2个百分点。反观北京，二手房市场活跃度下滑，2月日均二手住宅成交套数为218套，明显高于上年春节月（2023年1月为268套），房价环比跌幅也略有扩大，根据中指院，2月北京存量二手房挂牌价为6.0万元/平，环比下降1.4%。

二线城市新房房价环比跌幅有所收窄，部分强二线城市房价出现回调。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄了0.1个百分点。81%的城市新房房价环比下跌，天津、石家庄、昆明、西安环比略有上涨，重庆、乌鲁木齐环比持平，其余城市环比均下跌，环比跌幅相对较大的城市有南京、沈阳、福州、厦门、南宁。本月成都新房房价环比下跌0.1%，是2022年1月以来成都首次出现新房房价环比下跌的情况。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与上月持平。除昆明环比增长0.4%以外，其余所有城市环比均下跌，其中厦门、武汉环比跌幅相对较大，均超过1%。

三线城市二手房房价环比跌幅略有收窄。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平。除泉州环比增长0.1%、惠州环比持平外，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有湛江、泸州、襄阳、金华。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续两个月收窄。除无锡环比上涨0.2%以外，其余三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：秦皇岛、温州、金华、洛阳、平顶山，跌幅均大于等于1.0%。

2月各面积段产品房价持续下跌，刚需、改善型产品新房房价环比跌幅大于刚改产品，各面积段产品二手房房价环比跌幅一致。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续3个月有所收窄。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续2个月收窄；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续2个月收窄。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续2个月有所收窄。

投资建议

我们认为，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧等因素的影响，当前市场仍然低迷，房价持续面临下行压力。不过，近期各类中央的表态释放了积极信号，供需两端政策有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，也存在结构性的需求复苏。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。

现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

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