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国海证券：2024年房地产市场怎么走（政策篇）

admin2023-12-25 10:30 97人已围观下载完整内容

简介中央经济工作会议提及，“加快推进保障性住房建设，平急两用公共基础设施建设，城中村改造等三大工程，加快构建房地产发展新模式”。中央金融工作会议提出，“因城施策用好

中央经济工作会议提及，“加快推进保障性住房建设，平急两用公共基础设施建设，城中村改造等三大工程，加快构建房地产发展新模式”。中央金融工作会议提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。

新发展模式需要新政策配套，展望2024年，我们预计供需两端，政策新暖风会继续吹。

前期政策放松效果如何？

随着“限购限价”政策相继放松，“认房不认贷”政策逐步推进，各类房地产放松政策今年不断出台，持续加码。如北京9月1日“认房不认贷”政策落地后，9月新房与二手房成交量分别实现环比41.1%与28.0%的增长，然而一月后均有大幅回落，10月新房与二手房成交分别环比下降13%与24.8%，二手房成交量回落至新政发布前水平。供给端受“保交楼”政策影响，1-10月住宅竣工面积40079万平方米，同比增长19.3%，但保交楼工作依然任重道远。

长期看，市场若要稳步企稳回暖，还需政策持续呵护。从需求端看，为引导住房需求顺利释放，因城施策措施有望进一步优化。从供给端看，住房短缺问题基本得到解决，但住房结构性不足问题仍然存在、住房质量与国际比较仍然存在差距，为适用供需变化新格局，供给端政策将稳步推进。总之，2024年政策重点，需求端预计推动一二线城市继续因城施策放松调控，供给端预计稳步推进“三大工程”建设。

需求端：建议用好因城施策工具箱，支持刚需和改善需求

1、行政限制措施：解除限购或将进一步扩围、落实配套政策当前，三四线城市需求端政策已基本放开。35城中，仍在实施限购的城市有9个；解除限购的城市有26个。33城已对限购措施进行了优化调整，调整措施主要是优化限购区域，放松或取消外籍社保缴纳期限，放宽多孩家庭限购套数，调整人才落户门槛，取消限购政策等。

未来政策需在持续优化过严过紧的行政限制政策的基础上，着重完善配套措施，打好政策组合拳。具体来说，一是继续根据现实情况放松限购区域，调整限购标准。限购政策仍可通过缩短限购社保或个税年限、放松特殊区域限购、取消单身限购、适当增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制、优化人才购房、单位团购资格限制等政策多方面调整标准。二是优化购房优惠与购房补贴发放政策，扩大政策影响。可优化空间包括面对特定人群如人才购房、生育购房等需求时，适当扩充补贴范围、降低补贴标准，优化优惠线上申请程序、缩短补贴发放时间等，推动政策落地实施并传导市场。

2、金融改善措施：或将降低首付比例、房贷利率，优化普宅标准从政策设定看。首套房认定标准，各城市已调至“认房不认贷”。首付比例方面，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发文，首套商贷首付最低比例统一不低于20%，二套商贷款首付款最低比例统一不低于30%，各地可因城施策执行。利率方面，央行持续完善差别化住房信贷政策，贷款利率统一规定为二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策执行。而根据央行1月发布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房价连续3个月下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。

从执行层面看。当前，各个城市金融政策最大的差异来自于首付比例、利率，但整体已有一定幅度的降低。三四线城市金融政策已较为宽松。首付比例，大部分已经降至首套20%、二套30%。利率，最低降至首套lpr-50bp、二套lpr+20bp。35城中，29城最低首付比例已经降至首套20%、二套30%。6城首付比例已有一定下调，首套（含非普通住宅）首付比例基本介于25%-30%、二套首付比例介于35%-50%。利率方面，35城中，8城首套降低至LPR-50BP，27城二套降低至LPR+20BP。大部分城市首套利率已触底，如北京首套利率城六区内为LPR+10bp，城六区外为LPR+0bp，上海首套利率为LPR-10bp，二套利率市区内LPR+30bp，市区外LPR+20bp。

未来的政策空间或包括：降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅标准等。具体来说，一是进一步降低购房首付比例。商贷首付仍有下降空间，核心城市二套房首付比例仍可进一步降低。二是降低房贷利率加点数。11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%。部分城市加点仍然较高，意味着接下来房贷利率尤其是二套利率还有更多自主定价空间与下降的空间。三是优化普宅认定标准。随着12月14日北京与上海相继调整普宅认定标准，大部分城市的普宅认定标准已较为适应市场，目前可针对刚需和改善需求人群定向出台优惠政策，促进房地产消费。

3、税收优化措施：税收优惠政策或将扩围，降低交易税费

税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来的政策空间或包括：增值税免征年限由5年缩短至2年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。所得税方面，延续实施居民“卖一买一”中已缴纳的个人所得税予以退税的政策，目前该政策延续到2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。契税方面，目前各城市出台的政策包括针对特定群体或特殊情况下的契税减免、税率优惠等。苏州、盐城、衡阳、南宁等地相继出台契税减免政策的具体规定，按照住房面积、购买期限等条件给予契税补贴，此类政策与当地人的人才引进、家庭生育等政策相结合，全方面促进房地产市场发展。无锡、衢州等地已经发布有关通知，明确将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。未来我们预计税收优惠政策会在更多城市扩围，从新房市场、二手市场、租赁市场多方面协同释放利好，二手项目交易环节的土地增值税等多个税种有望施行进一步的优惠政策。持续推动税收政策连续性、精准性、制度性优化，确保税收优惠政策能快速高效传导到个人，最大程度释放政策利好。

供给端：积极推进城中村改造、保障性住房建设，构建房地产发展新模式

“三大工程”建设在重要会议中屡次被提及，是明年供给端的重要发力点，是稳定房地产市场的三板斧，是落实房地产发展新模式的抓手。2023年7月24日，政治局会议明确提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”2023年10月，中央金融工作会议再强调“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式。”2023年11月，金融街论坛年会上人民银行表示“为保障性住房等三大工程建设提供中长期低成本资金支持。”2023年11月，住建部倪虹部长表示“加快三大工程建设是党中央作出的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。”

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