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天风证券：房地产行业研究周报：京沪新政后市场反响如何？

admin2023-12-25 11:35 28人已围观下载完整内容

简介行业追踪（2023.12.16-2023.12.22）新政后京沪市场活跃度提升，效应有望逐步释放自12月14日，京沪两地楼市政策出台后，京沪新房、二手房成交量出

行业追踪（2023.12.16-2023.12.22）

新政后京沪市场活跃度提升，效应有望逐步释放

自12月14日，京沪两地楼市政策出台后，京沪新房、二手房成交量出现积极变化：新房方面：1）北京：新政后的首个周末（12月16日-17日），北京新房成交量分别为556套和497套，整体看成交量与认购量较月初呈攀升趋势。2）在新政后的首个周末，上海新房成交量继续上涨。二手房方面：1）北京：新政出台后的六天，北京楼市实际成交二手房签约量相比新政之前平均水平上涨了约20%（新房上涨30%）。2）上海：12月16日，上海二手房单日成交736套，创12月份以来单日成交新高。从体感角度，根据证券时报记者走访，新政出台后，中介门店的二手房的咨询量、带看量均有明显提升。考虑网签存在一定滞后性，数据层面增长或受到前期项目入市影响，但我们仍然认为京沪本次政策优化力度较大，叠加前期“认房不认贷”等政策累计效应，新房、二手房成交提升前景良好，显著性回暖或需要一定情绪触发点，在此之前我们认为政策端将继续引导基本面企稳、提振行业信心。

12月LPR“按兵不动”，房贷利率仍具下行空间

贝壳研究院监测显示，2023年12月百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%，分别较上月微降低1BP、2BP，较去年同期分别回落23BP和50BP，主要或受一线房贷利率标准下调影响。

12月20日，央行发布5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。在此基准下，北京首套房贷利率最低为城六区4.3%、非城六区4.2%；二套为城六区4.8%、非城六区4.75%；上海首套最低4.1%；二套最低分别为主城区4.5%、非主城区4.4%。我们认为，短期来看，受银行净息差等因素影响，LPR下调空间相对有限，但不排除24上半年再度下调的可能，房贷利率有望继续同步下行。即使不做调整也不排除通过其他方式引导居民房贷利率下行的可能，我们看好24年部分城市房贷利率的下调空间。到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好。

政策前景取决于基本面响应程度，预期或存在结构性分化

我们认为，本轮一线政策的全面优化并不意味着政策空间已接近上限。当前市场预期也呈现出一定程度的结构性分化，受量价下滑较快影响，低预期抑制了真实居住需求释放，刚需人群价格敏感性强，受预期影响或更为明显，即在明确市场回暖信号前（如价格回升）仍持较浓观望情绪，改善型需求量价预期同时受供给稀缺性影响，而首付、普宅标准调整等政策影响对改善需求有更强的拉动性，刚改间预期或存在一定分化。

而基本面的边际改善需要的是稳定、扭转行业整体预期，故不排除政策后续针对性宽松的可能，包括但不限于区域限购解除、房贷利率下调、税费优惠等。若24上半年延续强刺激基调，在市场达到阶段性平衡后此前政策的累计效应存在集中释放可能，需重点关注24年小阳春行情。

12月二手房销售月度同比改善明显

新房市场本周成交424万平，月度同比-12.30%，相较上月下降0.85pct。累计库存16870万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交192万平，月度同比+37.51%，相较上月改善10.71pct。12月11日-12月17日，全国土地成交建筑面积为9152万平，滚动12周同比增速为-20.08%，较前期上升5.32pct；全国土地成交金额达到2489亿元，滚动12周同比增速为-11.40%，较前期上升17.04pct。全国土地成交平均溢价率为3.34%，滚动12周同比增速为+0.05pct。

本周申万房地产指数-4.14%，较上周下跌5.22pct，涨幅排名26/31，跑输沪深300指数4.01pct。本周Wind香港房地产指数-2.41%，较上周下降6.87pct，涨幅排序9/11，领先恒生指数0.28pct；克而瑞内房股领先指数为-4.74%，较上周下跌8.79pct。

投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。

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