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天风证券：统计局11月数据点评：基本面继续筑底，政策传递积极信号

admin2023-12-18 11:34 61人已围观下载完整内容

简介行业追踪（2023.12.09-2023.12.15）11月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号1）销售金额：1-11月累计销售金额同比-5.2%，较10月降

行业追踪（2023.12.09-2023.12.15）

11月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号

1）销售金额：1-11月累计销售金额同比-5.2%，较10月降速增加0.3pct。2）销售面积：1-11月累计销售面积同比-8%，降幅环比增加0.2pct。对比历史看，前11月累计销售面积10.05亿平，是自2016年以来销售面积最低值。1月单月销售额为自2015年来的最低水平。我们认为，目前行业下行趋势因需求疲软，核心问题是居民购买力仍未修复，且房价下行预期抑制真实居住需求释放。另一方面，22年年末基数较高导致23年11月销售增速承压，我们预计12月销售增速压力仍存。

12月14日，北京、上海限贷政策及普宅认定标准放松，降低购房入市门槛及成本的同时利好刚改需求释放，或有望驱动一线销售回稳，同时稳定市场预期，或对行业基本面边际改善有一定带动作用。从效果看，政策放松后的首个周末，来访、认购均已有不同程度提升，长期效果仍待观察。临近年末冲刺时期，房企降价走量倾向较高，房企或紧抓政策时间窗口加快推盘去化，或对短期需求回升起到积极作用，但当前预期下复苏较难V型反转，我们预计全年商品房销售面积同比降幅仍将接近8%。

开发投资继续疲软，低基数下新开工同比回正

1）开发投资：1-11月房地产开发投资累计完成额同比-9.4%，累计增速较1-10月下降0.1pct。11月单月开发投资同比-18.1%，增速较10月下滑1.4pct。2）新开工：1-11月房屋新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-11月上升2pct；单月新开工面积同比+4.7%，较10月增加25.9pct。3）施工：1-11月房屋施工面积累计同比-7.2%，累计增速较1-10月上升0.1pct；单月施工面积同比+6.1%，较10月上涨33.87pct；4）竣工：1-11月房屋竣工面积累计同比+17.9%，累计增速较1-10月下降1.1pct；单月竣工面积同比+10.3%，较10月下降3.07pct。

受销售继续下滑影响，11月房企开发投资继续疲软。11月单月新开工、施工面积自22年来首次实现单月同比环比双正增长，但绝对值较21以及20仍有一定差距，正增长或与22年低基数有关，疫情影响下22年11月单月新开工面积0.79亿平，同比-50.8%。前11月累计竣工面积同比增幅较10月收窄，但考虑房企竣工普遍集中在12月，预计全年竣工端仍将保持良好韧性。

到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好

1-11月全国房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较1-10月增加0.4pct。11月单月到位资金同比-10.5%，较10月上升6.56pct。其中：1）销售回款：1-11月定金及预收款累计同比-10.9%，较1-10月下降0.5pct。1-11月个人按揭贷款同比-8.1%，较1-10月下降0.5pct。2）外部融资：1-11月国内贷款同比-9.8%，较1-10月增加1.2pct。1-11月自筹资金同比-20.3%，较1-10月增加1.1pct。

11月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅有所收窄，内外部融资均有所修复。分融资渠道看，与销售回款相关的定金及预收款修复好于个人按揭贷款，预期不明朗下，居民加杠杆信心仍较弱。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈均有收窄，房企外部融资边际改善。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，我们预计未来针对房企的合理化信贷投放规模有所增加，将有助于缓解房企外部融资压力，房企信用优化对销售回暖或同样能起到带动作用。

12月新房、二手房销售月度同比有所回落

新房市场本周成交355万平，月度同比-21.84%，相较上月下降10.39pct；累计库存16847万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。截至12月14日，17城累计库存16847万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交180万平，月度同比+22.96%，相较上月下降3.83pct。12月4日-10日，土地市场成交建面5835万平，滚动12周同比-25.85%；成交总额1198亿元，滚动12周同比-29.12%；全国平均溢价率3.26%，滚动12周同比-0.05pct。

本周申万房地产指数+1.08%，较上周提升4.78pct，涨幅排名6/31，领先沪深300指数2.79pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.45%，较上周提升7.92pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.65pct；克而瑞内房股领先指数为4.05%，较上周提升12.12pct。

投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端一线城市政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。

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