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平安证券：房地产行业点评：低基数助力开工转正，竣工延续良好增长

admin2023-12-18 11:35 41人已围观下载完整内容

简介事项：国家统计局公布2023年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10.4万亿元，同比下降9.4%；房屋施工83亿平米，同比降7.2%；新开工8.

事项：

国家统计局公布2023年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10.4万亿元，同比下降9.4%；房屋施工83亿平米，同比降7.2%；新开工8.7亿平米，同比降21.2%；竣工6.5亿平米，同比增长17.9%；商品房销售面积10.1亿平米，同比降8.0%；销售额10.5万亿元，同比降5.2%；房企到位资金11.7万亿元，同比降13.4%。

平安观点：

投资延续承压，短期压力犹存。11月单月地产投资0.8万亿，同比降11%，连续7个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.3%、12.8%、20.4%、6.0%。前11月百城住宅类用地成交总价降25%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-11月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。我们在地产2024年度策略中预计中性假设下（新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。

低基数助力新开工转正，竣工延续改善。11月单月新开工0.8亿平米，同比增4.9%，主要得益于上年低基数。考虑近两年土地成交大幅萎缩、2024年地产销售或仍承压、部分出险房企有限资金将优先保交楼，预计2024年新开工仍将延续回落，但考虑2023年低基数，预计2024年降幅较2023年收窄。11月单月竣工1.0亿平、同比增12.2%，前11月累计同比增长18%。2024年竣工面临高基数问题，叠加保交楼资金投放力度有限，剩余暂时停工项目多系“资不抵债”，盘活难度较大，或对竣工增长形成制约，预计2024年竣工小个位数下滑。

销售延续偏弱，供需双弱仍是制约。11月单月商品房销售面积、销售额同比分别降10.3%、8.6%，降幅维持两位数左右。尽管9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积下滑7-8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。

投资建议：11月地产销售、投资同比延续弱势，经济与楼市复苏预期偏弱背景下，后续政策有望继续改善，推动楼市进一步筑底企稳。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，同时行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：目前部分房企融资端压力仍未得到大幅缓解，若后续资金端持续恶化，或带来行业新一轮信用端风险；3）政策执行及落地不及预期风险。

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