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国金证券：房地产行业研究：京沪房贷政策齐调整，期待销售量升价稳

admin2023-12-15 10:31 65人已围观下载完整内容

简介事件2023年12月14日，北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导，结合本地房地产市场的实际情况，先后调整普通住房

事件

2023年12月14日，北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导，结合本地房地产市场的实际情况，先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。本次京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率，且北京延长了个人住房贷款年限，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求。

点评

当前京沪楼市亦表现承压，亟待宽松政策支持。销售承压：截至12月13日，今年北京新房累计成交面积1095.5万方，同比+1.9%；上海新房累计成交面积1774.2万方，同比+3.8%，尽管累计同比正增长，但5、6月以来高频数据持续承压，同比增幅逐渐收窄。价格下跌：4-10月期间上海二手房价有6个月环比下跌，北京二手房价有4个月环比下跌。此外，同为一线城市的广州、深圳已在9-11月期间出台一系列支持政策，例如广州解除外围限购、深圳放宽普宅标准、降低首二套房的首付比例及房贷利率等，具有信号意义。因此之前尚未落地宽松政策的北京、上海出台需求端支持政策正当其时。正如我们在今年6月以来外发的多篇报告中多次强调的（例如《深圳释放一线放松信号，金融支持地产再迎利好》等），一线城市有望在放松普宅认定标准、降低一二套房首付比例等方面进行松绑。

新政出台有望促进成交，助力房价企稳，稳定市场预期。本次新政：①在降首付比例方面，京沪的首付比例均不再与普宅认定相挂钩，京沪首套房的首付比例有此前的35%-40%统一降至30%，二套房的首付比例降至核心区50%、外围40%。②在降房贷利率方面，基于11月五年期以上LPR为4.2%，北京首套利率由原来4.75%降至4.2%-4.3%，二套利率由原来5.25%降至4.75%-4.8%；上海首套利率由原来4.55%降至4.1%，二套利率由原来5.25%降至4.4%-4.5%。③在放宽普宅标准方面，京沪单套建筑面积限制上升至144平及以下（原为140平及以下），且上海取消价格标准，北京大幅提高各环线的单价标准并取消总价限制。④在延长房贷年限方面，北京个人最长住房贷款年限由此前的25年增加至30年。本次京沪新政能够有效地降低居民购买首二套住房的资金门槛、房贷支出及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市较为低迷的环境下，助力提升成交活跃度及信心。如果后续成交能够持续改善，将有利于房价的企稳修复。而北上作为全国楼市风向标，如果后续房价企稳，将对稳定全国房价的预期有一定的正向作用。

一线城市的保障房体系或有配套完善措施落地，建设有望提速。当前中国房地产“保障房+商品房”双轨制的新发展模式已基本确立，在对于商品住宅逐步放松限制的同时，预计保障房体系的筹措来源、资金支持等将逐步完善，体系内共有产权房、公租房、保障性租赁住房等的标准（品质、价格、申请门槛等）也将进一步确立，保障房建设进度有望加速。2023年12月7日上海市房管局表示，全市已推出保障性租赁住房用地222幅，计划供应量25.4万套房源，总投资2834亿元。截至目前，开工188个项目，涉及21.3万套房源，目前全市投运的保租房出租率平均达到74%。

投资建议

继广深先行放松后，京沪出台需求端支持政策，当前四大一线城市宽松政策均已落地，若后续成交热度上升将助力房价企稳，改善市场的观望情绪，对于房企的销售去化有边际改善效应。在限制性政策逐步放松的同时，保障房的配套措施或将落地，建设有望提速，进而加速行业K型分化。重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企，如建发国际集团、越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口等。

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