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中泰证券：银行与地产专题（一）：城中村专题｜资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算

admin2023-12-12 11:31 43人已围观下载完整内容

简介核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银行有望有更大参与度，预计至少15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式：预计“净地出

核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银行有望有更大参与度，预计至少15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式：预计“净地出让”的要求背景下，仍有一二级联动的空间。2、中性假设下拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。商业银行至少可参与总投资1.09万亿，每年2181亿。可带动按揭1.3万亿，每年2609亿。大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大作用，优质区域银行也有机会。

城中村改造模式与棚改的主要区别。1、资金来源：棚改资金中专项贷款占7成，城中村改造强调多元化。棚改方面，“十三五”期间棚改总投资7万亿：政策性银行专项贷款占近7成，棚改专项债2成，财政资金约1成。城中村改造方面，强调多元化、市场化、鼓励民间资本：预计仍然以PSL专项贷款为主，但占比明显下降；专项债仍作为重要启动资金；商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少。2、改造模式：一二级联动。城中村改造严格限制大拆大建，改造模式采取多元化模式，包括拆除新建、整治提升与拆整结合等。拆除新建目前又分为一二级联动和做地收储模式，在本轮“净地出让”的要求下，仍可实现一二级联动，后续具体以哪种模式落地需要看地方细则。3、区域不同：棚改侧重三四线城市去库存，而城中村改造首先从21座超大特大城市开始。

城中村的规模测算：中性假设下本次城中村改造拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。1、人口及面积：根据七普数据、自建房占比等，测算21个超大特大城市的城中村人口约为2105万人，城中村建筑面积约为7.3亿平方米。2、投资额及销售额：乐观、中性、悲观假设下，即拆除重建比例分别为40%、30%、20%的情况下，总投资额分别为9.7万亿、7.3万亿、5万亿，拉动销售额8.7万亿、6.5万亿、4.3万亿。

城中村对银行业务增量的测算：可参与总投资1.09万亿，按揭1.2万亿，以及综合金融服务机会。1、商业银行有更大参与度：在多渠道、市场化的主基调下，考虑到城中村改造回报周期长，民间资本初期参与度预计不高，商业银行或有更大参与度。初期参与一级开发更多是综合实力强的国企，银行与其建立合作关系，为后续充分参与二级开发和后续按揭打基础。2、中性假设下商业银行可参与总投资1.09万亿，每年2181亿；可带动按揭1.3万亿，每年2609亿。假设本轮城中村改造专项贷款占比下降至50%等，商业银行仍有15%以上的参与空间。3、银行可利用多元牌照优势，服务城中村改造，大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大作用，关注大城市区域银行的参与机会。

投资建议：银行股稳健度高。风险端来看，地方债务以及中小银行相关风险明显降低，采取时间换空间的模式，银行资产质量会保持稳定；收益端来看，银行资产端收益率承压，息差稳定性取决于存款端成本率下降节奏。优质城农商行的基本面确定性大：江苏银行、渝农商行。经济弱复苏，选择防御型银行：大型银行（农行、中行、邮储等）。经济复苏预期强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行和平安银行。

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