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安信证券：房地产行业专题：23城房产草根调研分析-弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！

admin2023-11-22 17:30 31人已围观下载完整内容

简介二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长：九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门

二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长：

九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基本均已降至20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对23个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。

二线城市房产市场量升价稳，非中心区尤为明显：

我们的样本显示，二线城市九月总体成交量同比上升20.6%，成交价格环比增长0.4%，情况好于其他级别的城市（见图5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长22.6%，价格环比上涨0.7%（见图11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。

一线城市房产市场仍有可活跃空间：

根据调研样本数据显示，一线城市的二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房买卖表现坚挺，无论是去化率还是价格（见图31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜，有套利空间；2）“认房不认贷”有利于想要换房的人，在一线城市表现更明显；3）大众对一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出现“钝化”现象，即需要高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表5、6）。若限购限贷政策进一步放宽，一线城市房市将展现更强的弹性。

投资建议：

当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从23城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，值得优先关注。

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