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国信证券：房地产行业2024年投资策略：筑底期接近尾声，开工端值得期待

admin2023-11-17 14:30 82人已围观下载完整内容

简介核心观点2024年展望：销售筑底期接近尾声，2024年销售降幅预计将大幅收窄。值得期待的主要有两个方向：一是高土储/低库存下，开工势能较大，地产新开工预计表现较

核心观点

2024年展望：销售筑底期接近尾声，2024年销售降幅预计将大幅收窄。值得期待的主要有两个方向：一是高土储/低库存下，开工势能较大，地产新开工预计表现较好，利好代建及开工端建材企业；二是城中村改造，核心是部分城市降低成本的试点能否取得成功。

进入2023下半年，高层重磅发声，高能级城市纷纷跟进落地需求端放松政策，但效果微弱。展望2024年，需求端政策仍有较大放松空间，但在“商品房+保障房”双轨制体系这一新的顶层设计下，我们预计明年需求端政策的放开仍将是逐步的，若能同时扭转居民收入预期和房价上涨预期这两大指标，政策效果或将较为明显。

2023年以来，城中村改造被多次提及，结合“14号文”的设计纲领，城中村改造已成为下一阶段房地产行业的重点内容。值得注意的是，本轮城中村改造在任何意义上都无法类比“棚改”，主要难点不是融资问题，而是要看能否通过非市场化手段压低成本。当前需要关注广州作为城中村改造经验最丰富、态度最积极、空间最大、房价最低的一线城市，能否按节奏完成10月发布的改造规划。

主要指标预测：开工强、销售承压、竣工弱。1）对2024年格局的判断：2023年延续了供需双弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供给，当前的土储是充足的，不管2024年需求复苏强度如何，供给都不会对销售构成障碍；2）销售：短期持续承压，在中性条件下预计2024年销售面积为-10%（约11.4亿平方米），对应的销售额增速预计为-6%（约12.0万亿元）；3）新开工：2023年末待开发土储预计为5.4亿平方米（上年末存量土储+新增土地购置面积-新开工面积对应占地面积），同比+8%，已开未售面积约为1.5亿平方米，大幅下降约77%，在去化率稳定的情况下，已开未售面积不足必将倒逼开工意愿增强，预计2024年新开工面积为+12%（10.6亿平方米）；4）竣工：“保交楼”一次性回补已完成，预计竣工面积将为8.6亿平方米，同比-17%；5）土地：在2024年新开工意愿增强后，开发商将普遍迎来补库存的压力，预计2024年土地出让金将呈前低后高态势，预计全年同比-8%；6）投资：土地购置费预计延续下行至-8.5%，建安投资同比-4.6%，拿地建安双双承压，预计全年-6%。

投资建议：1）随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长；2）城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。建议关注布局高能级城市的优质龙头、规模适中且有城改资源的地方国企、以及极度悲观下的地产服务龙头企业（如中介、代建、物业等）。推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A、绿城管理控股、招商积余等。

风险提示：城中村改造进度不及预期、政策落地效果不及预期、房企信用风险事件超预期冲击、行业出现进一步下行的风险。

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