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平安证券：房地产行业点评：销售热度回落，投资开工继续承压

admin2023-11-16 11:30 68人已围观下载完整内容

简介事项：国家统计局公布2023年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额9.6万亿元，同比下降9.3%；房屋施工82亿平米，同比降7.3%；新开工7.9

事项：

国家统计局公布2023年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额9.6万亿元，同比下降9.3%；房屋施工82亿平米，同比降7.3%；新开工7.9亿平米，同比降23.2%；竣工5.5亿平米，同比增长19.0%；商品房销售面积9.3亿平米，同比降7.8%；销售额9.7万亿元，同比降4.9%；房企到位资金10.7万亿元，同比降13.8%。

平安观点：

投资延续承压，短期压力犹存。10月单月地产投资0.9万亿，同比降11%，连续6个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.5%、11.9%、14.7%、20.9%。前10月百城住宅类用地成交总价降24%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-10月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存，中长期看，城中村改造、保障房建设等重点工程推进，或对地产投资形成部分支撑。

新开工持续弱势，竣工延续改善。10月单月新开工0.7亿平米，同比降21.1%；10月末施工面积同比降7.3%，降幅较9月末扩大0.2pct。往后看，由于销售仍待修复、库存去化周期偏长，新开工修复仍需时间，但中长期看新开工绝对值或已接近底部区间，不宜过度悲观。10月单月竣工6,446万平、同比增13.3%，前10月累计同比增长19.0%，浮法玻璃表观需求较好，印证地产竣工呈现改善。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量参差不齐等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。

销售环比回落，政策有望继续改善。10月单月商品房销售面积、销售额同比分别降11%、8%，环比分别降28%、26%，热度有所回落。一方面政策对市场提振作用边际递减，消费者信心恢复仍需时间，另一方面房企供应亦存在制约，根据克而瑞百城数据，10月商品住宅新增供应同环比分别降21%和43%；重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点。分区域看，10月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-15.1%、-15.6%、2.8%、-6.8%。11月前14日50个主流城市新房日均销售套数同比降29%，增速较10月（-12%）有所下滑，后续政策端支持有望继续加码。

投资建议：10月地产销售、开工同比延续弱势，经济与楼市复苏预期偏弱背景下，后续政策有望继续改善，推动楼市进一步筑底企稳。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，当前消费者对于经济及收入预期偏弱，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

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