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东莞证券：房地产行业2023年三季报业绩综述：三季报净利润增速转正，行业业绩持续修复

admin2023-11-08 19:30 67人已围观下载完整内容

简介投资要点：三季报净利润增速转正，行业业绩改善明显。上市房企2023年前三季度共实现营业总收入15991亿，同比下降3.49%；营业利润921.61亿，净利润52

投资要点：

三季报净利润增速转正，行业业绩改善明显。上市房企2023年前三季度共实现营业总收入15991亿，同比下降3.49%；营业利润921.61亿，净利润526.07亿，归属母公司股东净利335.63亿，同比分别增长1.66%、增长6.93%和增长55.35%，营业利润、净利润及归属净利润同比增速均转正，扭转2020年以来持续下跌的状况。行业业绩改善明显。

盈利性指标有所修复，净利润率探底回升。由于2022年行业整体盈利情况较差，全年整体录得亏损，导致ROA/ROE等盈利性指标出现负值，2023年行业整体扭亏为盈，盈利性指标有所修复，但对比其他行业盈利能力仍排名靠后。前三季度上市房企整体销售毛利率及净利率分别为17.48%和3.3%，相比中报时分别下降0.24个百分点和下降0.09个百分点；相比去年同期则分别下降1.1个百分点和上升0.3个百分点。相信随着前期高价拿地项目逐步消化完成，行业计提减值损失也逐步完成，未来利润率水平将会有所修复。

降负债有所体现，现金流量净额仍下降。2023年以来行业收缩负债，带来整体资产负债率及其他偿债能力指标均有所改善。开发商拿地及新开工相对谨慎，经营活动现金流量净额也有所改善。但整体销售仍同比回落，同时收缩债务、“保交付”等，带来现金流量净额有一定幅度下降。

投资建议：从上市房企业绩层面来看，2023年前三季度行业整体营收同比小幅下降，但营业利润、净利润及归属净利润同比增速均转正，扭转2020年以来持续下跌的状况，并且涨幅较中报时明显提升（中报时同比仍为负增长，但跌幅较前几季度持续收窄）。行业盈利水平持续提升，验证中报时观点，行业盈利最困难时期或许已经过去。另一方面，由于前期高价拿地但遭遇行业寒冬，降价促销等带来的低毛利率项目仍在集中结算，减值损失计提也在持续，行业整体毛利率水平进一步下探，净利润率则小幅修复。在政策利好持续密集出台之下，近几个月楼市销售环比持续回升。预计后续在行业景气度逐步修复，年底“保交付”等带来结算上升背景下，行业盈利情况仍会进一步提升。

行业在经历大规模的洗牌及出清后，将逐步走出本轮周期底部，进入新的发展周期，以及新的发展模式，这将有利于行业整体估值的修复。同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。

风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，

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