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东方财富证券：宏观专题：如何看待当前房地产资产价格？

admin2023-10-26 15:31 28人已围观下载完整内容

简介【策略观点】供需关系发生重大变化，叠加通胀上行预期减弱，商品住宅资产价格面临重估。从市场交易层面看，供求关系是商品价格的决定性因素，当前我国商品住宅市场供需格局

【策略观点】

供需关系发生重大变化，叠加通胀上行预期减弱，商品住宅资产价格面临重估。从市场交易层面看，供求关系是商品价格的决定性因素，当前我国商品住宅市场供需格局已发生扭转，需求端增长慢于供给端或成为常态。从资产的视角看，房价对应商品住宅资产未来收入（主要为租金）贴现情况，国内低通胀、高利率环境拉低商品住宅资产未来预期收益贴现，引发估值调整。

修复房地产资产价格，交易端的主要抓手在于调整供需关系，估值端的政策思路包括调整房地产资产当前收益和改善未来收益增长预期。供需方面，我国房地产已进入存量时代，调控增量供给对市场影响有限；且房地产业下行预期短期难扭转，提振需求难度偏大。估值方面，前期我国房地产业高增长，市场对房租上涨预期较强，导致我国主要城市租售比远高于其他经济体重点城市，整体偏离国际良好运行区间，面临一定下调压力。资产收益方面，用补助、税收减免等手段增厚房地产资产当前租金收益，或为稳定资产价格主要抓手，且发展住房租赁市场符合现阶段我国政策目标和房地产业发展规律，政策可行性较强。

理性看待商品住宅资产价格中枢下行，短期回调空间有限。商品住宅价格距峰值水平回落10%左右，属于市场正常调整。后续政策面将以托底为主，重点在于防止地产失速和防范化解重大金融风险，采用强刺激手段重新提振楼市的必要性不大，商品住宅资产价格大幅回升缺乏支撑。

关注房地产业加速调整带来的租赁住房领域投资机会。金融层面，租赁住宅相关金融衍生品已实现从“0”到“1”，后续发展空间广阔。实体层面，政策护航下住房租赁行业经营状况确定性增强，叠加金融支持发力，中国住房租赁市场有望加速进入机构化时代，建议关注长租公寓、社区服务等相关赛道。

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