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中银证券：房地产行业第38周周报：一线城市新房成交环比大增，广州等多个核心城市放松限购

admin2023-09-25 16:30 59人已围观下载完整内容

简介新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著；二手房成交面积同环比增速保持正增长；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。核心观点新房成交面积环比增

新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著；二手房成交面积同环比增速保持正增长；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。

核心观点

新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著。40城新房成交面积为319.5万平方米，环比上涨35.1%，同比下降37.5%，同比降幅较上周扩大了20.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为88.1%、16.9%、38.1%，同比增速分别为-19.3%、-38.5%、-53.3%。一线城市同比跌幅较上周收窄了17.1个百分点，二、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了42.4、18.8个百分点。

二手房成交面积同环比增速保持正增长。18个城市二手房成交面积为173.1万平方米，环比上涨12.7%，同比上涨4.5%，同比增速较上周下降了20.6个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.1%、19.1%、5.5%，同比增速分别为6.1%、6.9%、-4.4%。一、二线城市同比增速较上周分别下降了28.2、7.1个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了38.4个百分点。

新房库存面积与去化周期环比均上升。12个城市新房库存面积为9845万平方米，环比增长8.8%，同比下降3.6%；去化周期为18.6个月，环比提升3.6个月，同比提升5.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3%、17.8%、0.3%，同比增速分别为3.1%、-9.2%、-25.8%；去化周期分别为18.1、18.0、49.2个月，一、二、三四线城市环比分别提升0.9、7.3、7.8个月，同比分别提升7.8、5.9、17.6个月。

土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。百城成交土地规划建面2407.9万平方米，环比上涨31.1%，同比下降25.9%；成交土地总价为375.5亿元，环比下降2.6%，同比下降58.0%；楼面均价为1559元/平，环比下降25.7%，同比下降43.4%；百城成交土地溢价率为2.8%，环比提升0.5个百分点，同比提升0.4个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。本周房地产行业国内债券总发行量为119.7亿元，同比下降46%，环比上升14%。总偿还量为133亿元，同比下降18.3%（前值：-4.9%），环比上升1.6%；净融资额为-13.3亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨1.1pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周下跌0.5pct。房地产板块PE为12.18X，较上周下降0.10X。本周（9.18-9.24），北上资金对传媒、电子、汽车加仓金额较大，分别20.63、14.43、13.40亿元。对房地产的持股占比变化为0.01%（上周为-0.94%），净买入2.64亿元（上周净买入-11.75亿元）。

投资建议

本周新房成交面积同比下降38%，跌幅仍然较大，但环比增长35%，热度持续回升，其中一线城市环比增幅最大，高达88%，“认房不认贷”政策后的效果在网签数据（有滞后）上开始逐步体现。9月20日广州市人民政府办公厅发布通知，优化住房限购和增值税免税年限，成为本轮周期首个松绑限购政策的一线城市。1）限购区域范围缩小。除从化、增城区之外，黄埔、番禺、花都及白云区四镇也不再限购；2）社保年份缩短。目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从5年缩短为2年；3）全域销售增值税免征年限从5年降至2年。虽然我们认为广州此次的政策略低于预期，但仍然是对于限购上最早突破的一线城市，具备一定信号意义。其他一线、核心二线城市逐步跟进限购优化政策的预期有所加强。本周，厦门、西安、武汉、长沙、无锡等地也放松限购。当前正值“金九银十”，我们预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

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