报告
平安证券:房地产行业点评:政治局会议延续宽松基调,首提消化存量与优化增量
admin2024-04-30 20:31 17人已围观 下载完整内容
简介事项:中共中央政治局4月30日召开会议。会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,
事项:
中共中央政治局4月30日召开会议。会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案,确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险,多措并举促进资本市场健康发展。
平安观点:
首提消化存量与优化增量,更多政策值得期待:会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,消化存量方面,根据中指院统计,截止2024年3月,35城商品房平均出清周期38个月,库存持续积累,同时二手房挂牌量持续上升,截止4月30日,15个城市链家二手房挂牌量超174万套。当前多地已实施“以旧换新”、收购存量房作为保租房等政策,打通一二手置换链条,助力消化存量库存,预计后续更多城市将加入试点。优化增量方面,近期多地取消地价上限、放开容积率限制,从市场对优质住房的新期待出发,预计未来增量住房市场将更多聚集高品质住宅,满足市场多样化的改善需求。
因城施策延续支持,房贷利率仍有望下行。会议强调坚持因城施策,压实地方政府、房企、金融机构责任,做好保交房,保障购房人合法权益,近期成都、天津等多地进一步优化限购等政策,预计后续更多核心城市限制性政策有望优化。同时会议提出,要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具,预计房贷利率仍有下行空间,进一步降低购房者置业成本。
市场利空反应逐步钝化,关注量价何时企稳。短期来看,尽管4月(截止29日)重点50城新房日均成交仍同比下降37.5%,但板块基金持仓处于低位(2024Q1基金地产持仓占净值比为0.17%)、年报业绩风险逐步释放、重点个股市值处于历史低位、板块对于房价下行及业绩风险反应逐步钝化,叠加政策利好持续释放,近期板块已有所反弹。中长期来看,随着下半年基数回落,预计地产销售同比降幅有望逐步收窄,关注房价企稳的可能性。
投资建议:当下我们对于投资者有两种建议,一种是考虑板块下行风险有限,可以适度底仓布局等待房价企稳;另一种是考虑房价底部确认将存在反复,投资者可等待房价见底右侧上车。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等;同时关注物管(保利物业、招商积余等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头等。
风险提示:1)若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长,对行业发展产生负面影响;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)房地产行业短期波动超出预期风险。
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